В ст. 291 ГК РФ говорится о том, что собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).

Также в указанной статье предусмотрено, что товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

В связи с этим нужно отметить, что Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» с принятием ЖК РФ 1 марта 2005 г. является утратившим силу. Положения, регулирующие порядок создания, государственную регистрацию, права и обязанности членов товарищества, содержатся в гл. 13, 14 ЖК РФ. По сути, нормы ЖК РФ должны регулировать все вопросы, связанные с деятельностью указанных юридических лиц.

Как уже сказано ранее, товарищество собственников жилья является юридическим лицом, созданным в форме некоммерческой организации, поэтому оно может осуществлять предпринимательскую деятельность, но лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано, и указанная деятельность должна соответствовать этим целям.

В этом заключается отличие коммерческих организаций от некоммерческих (к которым отнесены товарищества). Если извлечение прибыли является основной целью деятельности юридического лица, это коммерческая организация. Если юридическое лицо не имеет целью извлечение прибыли и не распределяет полученную прибыль между участниками, это некоммерческая организация.

Общим правилом, применимым к юридическим лицам, является следующее. Товарищество собственников жилья как юридическое лицо действует по принципу полной имущественной ответственности юридического лица. То есть по обязательствам юридического лица взыскание может быть обращено на все принадлежащее ему имущество.

Ответственность товарищества собственников жилья и членов товарищества по своим обязательствам является самостоятельной. Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов, а члены товарищества, в свою очередь, – по обязательствам товарищества.

Деятельность некоммерческих организаций, к которым отнесены товарищества собственников жилья, регулируется Федеральным законом от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях». В соответствии со ст. 1 он определяет правовое положение, порядок создания, деятельности, реорганизации и ликвидации некоммерческих организаций как юридических лиц, формирования и использования имущества некоммерческих организаций, права и обязанности их учредителей (участников), основы управления некоммерческими организациями и возможные формы их поддержки органами государственной власти и органами местного самоуправления.

Указанный Закон применяется по отношению ко всем некоммерческим организациям, созданным или создаваемым на территории Российской Федерации, постольку, поскольку иное не установлено этим федеральным законом и иными федеральными законами.

При этом он не распространяется на потребительские кооперативы, деятельность которых регулируется нормами ГК РФ, законами о потребительских кооперативах, иными законами и правовыми актами.

Товарищество собственников жилья образуется объединившимися собственниками квартир в многоквартирном жилом доме со следующими целями (ст. 135 ЖК РФ):

1) для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, владения, пользования, а в некоторых случаях и распоряжения квартирами и их общим имуществом;

2) для совместного управления комплексом недвижимого имущества.

К количеству членов товарищества собственников жилья действующим ЖК РФ установлены новые требования по сравнению с утратившим силу с 1 марта 2005 г. Федеральным законом «О товариществах собственников жилья». В соответствии с п. 3 ст. 25 этого Закона численность членов товарищества не могла быть менее двух домовладельцев, за исключением случаев, касающихся организации товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме. В соответствии с указанным Законом в одном многоквартирном доме могло быть несколько товариществ.

С момента вступления в действие ЖК РФ (согласно ст. 135 Кодекса) для создания товарищества собственников жилья минимальное число членов должно превышать 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (допустим, 50 процентов от общего числа собственников помещений плюс один голос). Таким образом, ЖК РФ установлено ограничение, в соответствии с которым действует требование о создании в одном многоквартирном доме только одного товарищества собственников жилья. Иное невозможно по следующей причине. Так как в создании первого товарищества участвовало более 50 процентов собственников жилья, во втором такое же количество участвовать не может (а меньше нельзя по нормам п. 3 ст. 135 ЖК РФ).

Членство в товариществе собственников жилья является добровольным и решение о вступлении в него принимается самостоятельно каждым собственником жилого помещения.

Нужно обратить внимание на постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. В нем дается основательный анализ понятия добровольности со стороны собственников жилых помещений на объединение их в товарищества. И хотя данное постановление вынесено на основании утратившего силу Федерального закона «О товариществах собственников жилья», его положения остаются действующими и представляют интерес.

В соответствии с этим постановлением Конституционного Суда РФ товарищество собственников жилья образуется домовладельцами на основе свободного волеизъявления. Это означает реализацию их права на создание объединения для достижения определенных в законодательстве целей. Обязательный признак объединения – членство в нем. В соответствии с Конституцией РФ (ст. 30, ч. 1) каждый имеет право на объединение. Домовладельцы – собственники помещений в кондоминиуме, реализуя это конституционное право, могут создать объединение на основе действующего законодательства, в том числе для управления комплексом недвижимого имущества. Товарищество собственников жилья создается по волеизъявлению домовладельцев на общем собрании, т.е. осуществляется по согласию домовладельцев как собственников общей долевой собственности. Из смысла и содержания ч. 2 ст. 30 Конституции РФ вытекает невозможность принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном членстве в таком объединении.

Применительно к товариществу собственников жилья как объединению это означает невозможность принудительного членства в нем, несмотря на решение большинства объединиться в товарищество. Из принципа добровольности членства в объединении следует, что создание товарищества собственников жилья в кондоминиуме не исключает возможности для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, при этом не утрачивая с ним иных правовых связей, кроме членства в товариществе.

Отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации. В свою очередь, товарищество собственников жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации.

Членом товарищества собственников жилья становится только собственник жилого помещения или будущий собственник жилого помещения в строящемся жилом многоквартирном доме. Основанием для членства является личное заявление собственника о вступлении в товарищество.

Если лицом приобретается право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, где уже создано товарищество собственников жилья, он имеет право войти в число его членов после возникновения у него права собственности на соответствующее жилое помещение (ст. 143 ЖК РФ).

Для выхода из состава товарищества собственников жилья необходима подача заявления о выходе из членов товарищества. Также членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

В отличие от положений, регулирующих правоотношения в жилищном или жилищно-строительном кооперативе, нормы ЖК РФ о товариществах не содержат возможность исключения члена товарищества из товарищества. Речь идет только о добровольной подаче заявления о выходе из членов товарищества.

Единственным учредительным документом товарищества является его устав (ст. 135 ЖК РФ). Для принятия устава товарищества собственников жилья необходимо проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Оно проводится в порядке, установленном ст. 45–48 ЖК РФ. Решение о принятии устава принимается простым большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Многие вопросы деятельности товарищества отнесены ЖК РФ именно на усмотрение устава товарищества, как и в ситуации с жилищными и жилищностроительными кооперативами (например, срок полномочий председателя правления товарищества, перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания товарищества, и т.д.).

Срок, на который создается товарищество, может быть определен уставом. Допускается создание товарищества собственников жилья как на конкретный срок, так и на неограниченный период деятельности. Существенным является тот факт, что это должно быть отражено в уставе.

Статья 151 ЖК РФ допускает наличие у товарищества собственников жилья в собственности движимого и недвижимого имущества, расположенного внутри или за пределами многоквартирного дома.

Объем средств товарищества собственников жилья составляют:

• обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества;

• доходы от хозяйственной деятельности товарищества;

• субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

• прочие поступления.

Товарищество имеет право на образование специальных фондов, расходуемых на предусмотренные уставом цели. Основанием указанных действий служат решения общего собрания членов товарищества собственников жилья. Порядок образования специальных фондов должен быть определен общим собранием членов товарищества.

Основанием для проведения необходимых расчетов правлением товарищества собственников жилья со средствами товарищества, находящимися на счете в банке, является финансовый план товарищества.

Товарищество как некоммерческая организация имеет право осуществлять хозяйственную (предпринимательскую деятельность), пусть даже с ограничениями, выраженными в достижении целей, установленных уставом. В ст. 152 ЖК РФ установлен перечень видов хозяйственной деятельности, которыми допустимо заниматься товариществу. К ним отнесены:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Доход от хозяйственной деятельности товарищества должен:

• использоваться для оплаты общих расходов;

• направляться в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества;

• на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные настоящей главой и уставом товарищества.

Основанием для указанного использования служит решение общего собрания членов товарищества.

Права товарищества собственников жилья содержатся в ст. 137 ЖК РФ.

Для достижения целей, поставленных при создании товарищества собственников жилья, ЖК РФ предоставил товариществу следующие права:

1) заключать необходимые договоры в интересах членов товарищества (на управление многоквартирным домом, о содержании и ремонте общего имущества в нем, об оказании коммунальных услуг и т.д.);

2) определять смету доходов и расходов на год (к ним отнесены необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на его капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, расходы на другие предусмотренные уставом товарищества цели);

3) основываясь на принятой смете доходов и расходов на год, устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Кроме того, допускается применение дополнительно следующих прав товарищества собственников жилья с оговоркой, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) с соблюдением всех установленных законодательством требований надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Если собственники помещений в многоквартирном доме не исполняют предусмотренных законодательством или уставом обязанностей по участию в общих расходах, товарищество собственников жилья может в судебном порядке потребовать принудительного исполнения указанных обязательств и взыскания необходимых платежей или взносов.

Кроме того, товариществу собственников жилья предоставлено право потребовать полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов в судебном порядке.

Кроме прав, перечисленных в ст. 137 ЖК РФ, на товарищество собственников жилья возложены следующие обязанности (ст. 138 ЖК РФ):

1) обеспечивать выполнение требований законодательства РФ и устава товарищества;

2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

3) выполнять обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество с учетом прав товарищества на принудительное взыскание указанных средств и права на обращение с этой целью в судебные органы;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания. Согласно п. 2 ст. 51 ГК РФ юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

Как и создание любого другого юридического лица, создание товарищества собственников жилья подлежит государственной регистрации, его правоспособность возникает в момент создания (со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц). Товарищество собственников жилья должно иметь печать с соответствующим наименованием, пользуется расчетным и другими счетами в банке, вправе иметь иные предусмотренные законодательством реквизиты.

Органом управления многоквартирного жилого дома является общее собрание собственников помещений (ст. 44 ЖК РФ). К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится ряд вопросов (например, принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и т.д.), отнесенных Кодексом к компетенции общего собрания. В частности, одним из таких вопросов является выбор способа управления многоквартирным домом.

Согласно ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Вопрос о создании товарищества и передаче ему функций управления домом решается на общем собрании собственников помещений.

Собственники жилых помещений в многоквартирном доме в соответствии со ст. 45 ЖК РФ обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Но, кроме них, допускается проведение внеочередных собраний. Они могут быть созваны по инициативе любого из собственников. Решение о создании товарищества может быть принято как на очередном собрании, так и на внеочередном.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (п. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Таким образом, для создания товарищества собственников жилья как юридического лица необходимо, чтобы:

1) в соответствии с п. 3 ст. 135 ЖК РФ было согласие на это собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме;

2) это согласие было выражено путем голосования указанных лиц на общем собрании собственников помещений в доме с соблюдением требований к порядку проведения, голосования и принятия решения. Ограничением, установленным в настоящем Кодексе, является требование о создании в одном многоквартирном доме только одного товарищества собственников жилья;

3) при принятии решения о создании товарищества был принят и устав, он принимается простым большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Возможны другие варианты создания товарищества собственников жилья:

1) в соответствии со ст. 136 ЖК РФ при объединении нескольких многоквартирных домов. При этом помещения в них должны принадлежать различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме;

2) при объединении нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений. Они должны представлять собой жилые дома, предназначенные для проживания одной семьи, либо дачные дома с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

В обоих случаях земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости, должны быть либо общими или находиться на соседних (граничащих) земельных участках.

Допускается создание объединений коммерческих и (или) некоммерческих организаций в форме ассоциаций и союзов. Статья 142 ЖК РФ предусматривает вариант объединения нескольких товариществ в ассоциации, союзы этих организаций в форме объединения. Объединение также является некоммерческой организацией.

Члены объединения (товарищества) сохраняют свою самостоятельность и права юридического лица. На порядок управления распространяются нормы гл. 13 ЖК РФ.

Товарищество собственников жилья может быть создано не только в существующих объектах недвижимости – многоквартирных жилых домах, но и в строящемся многоквартирном доме.

Ранее в ст. 48 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» было предусмотрено, что товарищество во вновь создаваемом кондоминиуме может быть образовано заказчиком, застройщиком или иным физическим или юридическим лицом, включая органы государственной власти или органы местного самоуправления, или группой лиц, действующих совместно, которые имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое имущество.

Согласно же ст. 139 ЖК РФ в создании товарищества имеют право принимать участие только будущие собственники жилых помещений в указанных домах. При этом соответствующие права должны подтверждаться необходимыми документами.

Для принятия решения о создании товарищества собственников жилья (в том числе и в строящемся доме) необходимо общее собрание будущих собственников помещений в многоквартирном доме. Порядок его проведения предусмотрен ст. 45–48 ЖК РФ.

Товарищество, созданное в строящемся многоквартирном жилом доме будущими собственниками помещений, подлежит регистрации в качестве юридического лица.

Кроме того, ст. 122 ЖК РФ предусматривает вариант реорганизации жилищного кооператива по решению общего собрания его членов (конференции). Он также может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Данным положением устанавливается еще одна возможность создания товарищества – путем реорганизации жилищного кооператива.

В соответствии со ст. 26 Федерального закона «О товариществах собственников жилья», который, как указывалось ранее, является утратившим силу с 1 марта 2005 г., товарищество считалось организованным с момента его государственной регистрации в соответствии с порядком, определяемым законом о регистрации юридических лиц для некоммерческих организаций.

Но в перечне документов, представлявшихся для регистрации товарищества, содержатся, кроме заявления, подписанного председателем общего собрания домовладельцев, содержались также выписки из протокола общего собрания, устава товарищества, также документы на имущество (копии правоустанавливающих документов всех домовладельцев – собственников помещений в кондоминиуме, удостоверенные уполномоченным на то лицом; описание общего имущества в кондоминиуме; паспорт домовладения). Фактически регистрировалось не только юридическое лицо (товарищество), но и комплекс имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 136 ЖК РФ государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Но в связи с тем, что товарищество собственников жилья представляет собой некоммерческую организацию, порядок ее регистрации определен также в Федеральном законе от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее – ФЗ «О некоммерческих организациях»).

Согласно ст. 13.1 ФЗ «О некоммерческих организациях» некоммерческая организация подлежит государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», но с учетом порядка государственной регистрации некоммерческих организаций, установленного ФЗ «О некоммерческих организациях».

Решение о государственной регистрации (об отказе в государственной регистрации) некоммерческой организации принимается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в сфере регистрации некоммерческих организаций, или его территориальным органом. Таковым органом в соответствии с Указом Президента РФ от 13 октября 2004 г. № 1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы» (подп. 4 п. 6 ст. 2 Указа) является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация).

Документы, необходимые для государственной регистрации некоммерческой организации, представляются в уполномоченный орган или его территориальный орган не позднее чем через три месяца со дня принятия решения о создании такой организации (п. 4 ст. 13.1 ФЗ «О некоммерческих организациях»).

В соответствии со ст. 13.1 ФЗ «О некоммерческих организациях» для государственной регистрации товарищества собственников жилья при его создании в уполномоченный орган или его территориальный орган представляются следующие документы:

1) заявление, подписанное уполномоченным лицом (далее – заявитель), с указанием его фамилии, имени, отчества, места жительства и контактных телефонов;

2) учредительные документы некоммерческой организации в трех экземплярах;

3) решение о создании и об утверждении учредительных документов с указанием состава избранных (назначенных) органов в двух экземплярах;

4) сведения об учредителях в двух экземплярах;

5) документ об уплате государственной пошлины;

6) сведения об адресе (о месте нахождения) постоянно действующего органа некоммерческой организации, по которому осуществляется связь с некоммерческой организацией;

7) при использовании в наименовании личного имени гражданина, символики, защищенной законодательством Российской Федерации об охране интеллектуальной собственности или авторских прав, а также полного наименования иного юридического лица как части собственного наименования – документы, подтверждающие правомочия на их использование.

В государственной регистрации некоммерческой организации может быть отказано по следующим основаниям:

1) если учредительные документы противоречат Конституции Российской Федерации и законодательству Российской Федерации;

2) если ранее зарегистрирована некоммерческая организация с таким же наименованием;

3) если наименование оскорбляет нравственность, национальные и религиозные чувства граждан;

4) если необходимые для государственной регистрации документы, предусмотренные ФЗ «О некоммерческих организациях», представлены не полностью, либо оформлены в ненадлежащем порядке, либо представлены в ненадлежащий орган;

5) если выступившее в качестве учредителя некоммерческой организации лицо не может быть учредителем (п. 1.2 ст. 15 ФЗ «О некоммерческих организациях»).

В случае отказа в государственной регистрации товариществу собственников жилья заявителю сообщается об этом в письменной форме не позднее чем через месяц со дня получения представленных документов с указанием конкретных положений Конституции Российской Федерации и законодательства Российской Федерации, нарушение которых повлекло за собой отказ в государственной регистрации некоммерческой организации, за исключением случая, предусмотренного п. 4 настоящей статьи.

Отказ в государственной регистрации некоммерческой организации может быть обжалован в вышестоящий орган или в суд и не является препятствием для повторной подачи документов для государственной регистрации при условии устранения оснований, вызвавших отказ.

Уполномоченный орган или его территориальный орган при отсутствии вышеперечисленных оснований для отказа в государственной регистрации не позднее чем через четырнадцать рабочих дней со дня получения необходимых документов принимает решение о государственной регистрации некоммерческой организации (товарищества) и направляет в регистрирующий орган сведения и документы, необходимые для осуществления регистрирующим органом функций по ведению Единого государственного реестра юридических лиц.

На основании указанного решения и представленных уполномоченным органом или его территориальным органом сведений и документов регистрирующий орган в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения этих сведений и документов вносит в Единый государственный реестр юридических лиц соответствующую запись и не позднее рабочего дня, следующего за днем внесения такой записи, сообщает об этом в орган, принявший решение о государственной регистрации некоммерческой организации. Орган, принявший решение о государственной регистрации некоммерческой организации, не позднее трех рабочих дней со дня получения от регистрирующего органа информации о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц записи о некоммерческой организации выдает заявителю свидетельство о государственной регистрации.

За государственную регистрацию некоммерческой организации взимается государственная пошлина в порядке и размерах, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

В соответствии со ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Общее собрание членов товарищества и правление товарищества являются органами управления в товариществе.

В соответствии со ст. 144 ЖК РФ выделено два органа управления товариществом собственников жилья:

1) общее собрание членов товарищества;

2) правление товарищества.

При этом существует некоторое противоречие, так как в ст. 149 ЖК РФ говорится еще и о председателе правления товарищества, его полномочиях, порядке избрания, правах и обязанностях, хотя в перечень органов управления данная должность не включена.

Высшим органом управления в товариществе собственников жилья является общее собрание членов товарищества (ст. 145 ЖК РФ). Порядок его созыва должен устанавливаться уставом товарищества.

Перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания членов товарищества:

1) внесение изменений в устав товарищества;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества (ст. 140–141 ЖК РФ);

3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества (ст. 147, 150 ЖК РФ);

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования (ст. 151 ЖК РФ);

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8) утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;

9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества;

12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;

13) другие вопросы.

На рассмотрение общего собрания можно вынести любые вопросы, рассмотрение которых необходимо. Перечень их, приведенный ранее, не является исчерпывающим. С другой стороны, они отнесены только к компетенции общего собрания и не могут быть рассмотрены на другом уровне.

Кроме перечисленных ранее вопросов, отнесенных непосредственно к сфере регулирования общего собрания членов товарищества собственников жилья, уставом товарищества к его компетенции может быть отнесено решение иных вопросов.

С учетом того, что приведенный круг вопросов может быть разрешен только общим собранием, те вопросы, которые допустимо разрешать правлению товарищества собственников жилья, могут быть также решены на общем собрании членов товарищества собственников жилья.

Статьей 148 ЖК РФ (п. 8) действия по созыву и проведению общего собрания членов товарищества отнесены к компетенции правления товарищества собственников жилья.

Для того чтобы проводимое собрание было легитимным, необходимо следующее (ст. 146 ЖК РФ):

1) члены товарищества собственников жилья должны быть надлежащим образом уведомлены о сроках и месте проведения собрания. Для этого не позднее чем за десять дней до планируемой даты проведения собрания каждому члену товарищества должно быть направлено уведомление о его проведении в письменной форме. Данные действия должны быть произведены лицом, по инициативе которого созывается общее собрание. Указанное уведомление должно быть вручено каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом);

2) уведомление должно содержать следующую информацию. Должны быть указаны сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня;

3) правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии с уставом товарищества и ст. 45 ЖК РФ. Указанная норма регулирует порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Определены конкретные требования к кворуму общего собрания членов товарищества собственников жилья. Указанное собрание правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей;

4) для принятия решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по некоторым вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания в соответствии с ч. 2 ст. 145, требуется согласие не менее двух третей голосов от общего числа голосов членов товарищества. К таким вопросам отнесены следующие:

• о принятии решений о реорганизации и ликвидации товарищества (п. 2 ст. 145);

• о принятии решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов (п. 6 ст. 145);

• об определении направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества (п. 7 ст. 145);

• о принятии решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме (п. 12).

По остальным вопросам (ст. 146 ЖК РФ) решения общего собрания принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Заседание общего собрания членов товарищества собственников жилья может вести председатель правления товарищества или его заместитель (хотя указанные лица не отнесены к органам управления товариществом). Данное право может быть предоставлено одному из членов правления товарищества в случае отсутствия указанных лиц.

В уставе товарищества собственников жилья должна быть предусмотрена процедура голосования. Данный вопрос о способе голосования может быть предусмотрен либо в варианте голосования посредством опроса в письменной форме, либо путем голосования по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

Вторым по уровню органом управления (после общего собрания), осуществляющим руководство текущей деятельностью товарищества собственников жилья, является правление товарищества (ст. 147 ЖК РФ). Правление представляет собой коллегиальный исполнительный орган, подотчетный общему собранию товарищества.

Взаимодействие органов управления товарищества и система их взаимоподчиненности следующие:

• общее собрание избирает из своего числа правление;

• правление, в свою очередь, является органом, подотчетным общему собранию членов товарищества.

Правление имеет полномочия на принятие решения по всем вопросам деятельности товарищества, кроме вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Правление избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, при этом максимальный срок его действия в одном составе не должен превышать двух лет.

Для того чтобы признать заседание правления товарищества собственников жилья правомочным, в его проведении должно участвовать большинство членов правления товарищества. Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом.

ЖК РФ содержит не только нормы, устанавливающие права правления как коллегиального исполнительного органа юридического лица, но и предусматривает наличие у него конкретных обязанностей.

Обязанности правления (ст. 148 ЖК РФ):

• соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества – данный документ является основополагающим как для членов товарищества, так и для органов управления товариществом;

• осуществление контроля за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

• составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

• управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им – данные договоры заключаются правлением от имени товарищества;

• наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их – так как товарищество как юридическое лицо вправе принимать на работу работников, в данном случае правление представляет интересы товарищества в отношениях с ними;

• заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме – так как основной целью товарищества, сформулированной в ст. 135 ЖК РФ, является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме – данная функция товарищества является основополагающей;

• ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности – в данном пункте заключены обязанности правления товарищества по осуществлению делопроизводства, составлению и предоставлению соответствующим уполномоченным органам необходимой отчетности;

• созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

• данный перечень не является исчерпывающим, допускается выполнение правлением иных, вытекающих из устава товарищества собственников жилья, обязанностей.

Его избрание происходит в ином порядке, нежели избрание правления. Это делают уже члены правления товарищества, они из своего состава выбирают председателя товарищества.

Правовое положение председателя товарищества в системе органов управления товарищества собственников жилья является не совсем определенным.

Так, в ст. 144 ЖК РФ, содержащей перечень органов управления товарищества, должность председателя правления даже не названа.

С другой стороны, на председателя товарищества возложено выполнение решений правления. В связи с этим он имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества. А те, в свою очередь, должны исполнять их в обязательном порядке. Срок полномочий председателя правления товарищества собственников жилья должен быть установлен уставом товарищества.

Председатель правления товарищества собственников жилья на основании ст. 149 ЖК РФ:

1) при выполнении своих полномочий действует без доверенности от имени товарищества;

2) подписывает платежные документы;

3) совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества;

4) разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

Товарищество собственников жилья может быть реорганизовано в порядке, предусмотренном гражданским и жилищным законодательством РФ. Реорганизация любого юридического лица, в том числе товарищества, происходит в форме слияния, присоединения, разделения, выделения, преобразования. Она может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и в соответствии со ст. 140 ЖК РФ товарищество может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Ликвидация товарищества собственников жилья влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

Ликвидация может осуществляться:

1) в добровольном порядке (по инициативе учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в том числе в связи с истечением срока, на который оно создано, или с достижением цели, ради которой оно создано);

2) в принудительном порядке (например, по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, и в других случаях, предусмотренных ст. 61 ГК РФ).

Если члены товарищества не обладают более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, обязанность принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья возлагается на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 62 ГК РФ учредители (участники) юридического лица или орган, принявшие решение о ликвидации юридического лица, обязаны незамедлительно письменно сообщить об этом в уполномоченный государственный орган для внесения в Единый государственный реестр юридических лиц сведений о том, что юридическое лицо находится в процессе ликвидации.

Указанные лица назначают ликвидационную комиссию (ликвидатора) и устанавливают порядок и сроки ликвидации.

Ликвидационная комиссия помещает в органах печати, в которых публикуются данные о государственной регистрации юридического лица, публикацию о его ликвидации и о порядке и сроке заявления требований его кредиторами. Этот срок не может быть менее двух месяцев с момента публикации о ликвидации.

Ликвидационная комиссия принимает меры к выявлению кредиторов и получению дебиторской задолженности, а также письменно уведомляет кредиторов о ликвидации юридического лица.

После окончания срока для предъявления требований кредиторами ликвидационная комиссия составляет промежуточный ликвидационный баланс, который содержит сведения о составе имущества ликвидируемого юридического лица, перечне предъявленных кредиторами требований, а также о результатах их рассмотрения.

Он утверждается учредителями (участниками) юридического лица или органом, принявшими решение о ликвидации юридического лица.

Выплата денежных сумм кредиторам ликвидируемого юридического лица производится ликвидационной комиссией в порядке очередности в соответствии с промежуточным ликвидационным балансом начиная со дня его утверждения, за исключением кредиторов третьей и четвертой очереди, выплаты которым производятся по истечении месяца со дня утверждения промежуточного ликвидационного баланса.

После завершения расчетов с кредиторами ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс, который утверждается учредителями (участниками) юридического лица или органом, принявшими решение о ликвидации юридического лица.

Ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо – прекратившим существование – после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц.