1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

1. По общему правилу жилые помещения могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, государства и муниципальных образований. Но также не исключается нахождение жилых помещений в собственности иностранных граждан, иностранных юридических лиц, иностранных государств, международных организаций.

2. Существуют определенные пределы осуществления права собственности на жилые помещения установлены жилищным законодательством; вместе с тем следует учитывать и нормы, содержащиеся в гл. 18 ГК РФ.

Не допускается размещение в жилых домах промышленных производств (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ и п. 1 ч. 3 ст. 288 ГК РФ).

Также содержащиеся в ст. 17 ЖК РФ и нормах иных актов жилищного законодательства санитарно-гигиенические, экологические и другие требования к пользованию жилым помещением обязательны и для собственников жилых помещений.

При осуществлении права собственности на жилое помещение собственник должен учитывать права и законные интересы соседей. Под соседями следует понимать собственников соседних жилых помещений и лиц, в них проживающих. Эта обязанность сводится к соблюдению действующих правовых норм, регулирующих различные аспекты отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями. Эти нормы установлены Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР утвержденные постановлением СМ РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415. Если объектом права собственности является квартира в многоквартирном жилом доме, то собственник квартиры должен соблюдать также правила пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности собственников жилых помещений в доме.

3. Бремя по поводу содержания жилья лежит на собственнике. Это означает, что собственник должен заботиться о состоянии, сохранности принадлежащего ему жилого помещения, вкладывать средства в жилое помещение, нести расходы по его содержанию и ремонту. Если объектом права собственности является квартира в многоквартирном доме, то бремя собственника включает в себя содержание общего имущества в той части по сумме затрат, которая соответствует доле каждого собственника в праве общей долевой собственности сособственников на это общее имущество. Если собственнику принадлежит комната в коммунальной квартире, его бремя включает обязанности по содержанию общего имущества собственников комнат в коммунальной квартире.

4. Собственник не должен допускать бесхозяйственного содержания принадлежащего ему жилого помещения. Бесхозяйственное содержание жилого помещения является основанием прекращения права собственности на жилое помещение.

Осуществление контроля за содержанием жилых помещений – это обязанность государственных органов исполнительной власти и органов местного самоуправления. При выявлении нарушений эти органы вправе предупредить собственника и назначить ему соразмерный срок, например, для ремонта жилого помещения, а если и после предупреждения собственник не устраняет нарушения, компетентный орган вправе обратиться в суд с иском о признании лица утратившим право собственности на жилое помещение. Согласно ч. 2 ст. 293 ГК РФ, суд может принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Но если, например, бесхозяйственное содержание жилого помещения приводит к нарушению соответствующих конкретных требований, например, санитарно-эпидемиологических норм, правил противопожарной безопасности и т. п., к собственнику могут быть применены санкции за административные правонарушения. Если же бесхозяйственное содержание жилого помещения причиняет вред другим лицам – соседям, иным третьим лицам, собственник несет перед ними гражданско-правовую ответственность за причиненный им вред.

Возможно такое, что собственник жилого помещения вправе возложить обязанности по его содержанию на лиц, которым он передает жилое помещение во временное владение или пользование. Распределение обязанностей по содержанию жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме целесообразно предусматривать в договорах найма или, соответственно, аренды жилых помещений. Но и в тех случаях, когда в соответствии с договором обязанности по содержанию жилого помещения возложены на нанимателя (арендатора), собственник остается ответственным за состояние жилого помещения и именно ему должны быть предъявлены санкции за несохранность или ненадлежащее (бесхозяйственное) состояние жилого помещения.

И, несомненно то, что только собственник жилого помещения сам по своему усмотрению определяет судьбу жилого помещения и порядок его использования. Он вправе использовать принадлежащее ему жилое помещение в целях систематического извлечения прибыли путем сдачи помещения внаем другим гражданам или в аренду юридическим лицам. С доходов, получаемых от сдачи жилого помещения внаем или в аренду, собственник жилого помещения обязан уплачивать налоги, предусмотренные НК РФ.

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

3. Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

6. Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 настоящей статьи, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные частями 2-4 настоящей статьи.

7. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

1. Комментируемая статья регламентирует отношения возникшие между гражданином, являющимся собственником жилого помещения, и другими гражданами, которые наряду с гражданином-собственником проживают в принадлежащем последнему жилом помещении. Эти отношения зависят, прежде всего, от оснований возникновения у граждан-несобственников права пользования жилым помещением гражданина-собственника, другими словами – права проживания в этом жилом помещении. На этом основании можно выделить две группы граждан относительно гражданина – собственника жилого помещения.

В первую группу входят члены семьи собственника, к которым относятся, во-первых, самые близкие родственники собственника: супруг, дети и родители. Поскольку понятия «семья» и «член семьи» употребляются в ЖК РФ применительно к жилищным правоотношениям, постольку необходимым признаком семьи в данном контексте является проживание ее членов в жилом помещении, принадлежащем собственнику, совместно с ним. Во-вторых, к членам семьи собственника жилого помещения могут быть отнесены другие родственники (братья, сестры, дяди, тети, дед, бабушка и т. д.) и не являющиеся родственниками собственника нетрудоспособные иждивенцы; в исключительных случаях членами семьи собственника могут быть признаны и такие граждане, которые не состоят с собственником жилья ни в каких родственных или свойственных отношениях и не являются его нетрудоспособными иждивенцами. Условием признания этой группы граждан членами семьи собственника является то, что в свое время они были вселены собственником в принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение именно в качестве членов своей семьи (приживальцы). Такие случаи сами по себе являются исключением в соотношении с понятием семьи как объединением совместно проживающих граждан, связанных между собой браком или иными родственными узами. Однако вселение в качестве членов семьи и последующее проживание в жилом помещении совместно с собственником и другими членами его семьи становятся решающими факторами, которые обеспечивают единство совместно проживающих граждан, включая приживальцев, и являются основанием для определения состава семьи собственника жилого помещения.

Во вторую группу входят граждане, не являющиеся членами семьи собственника; они вселяются собственником в принадлежащее ему помещение не в качестве членов его семьи, но тем не менее в силу вселения приобретают право пользования жилым помещением (право проживания в нем). Это право ограниченное по сравнению с правом самого собственника и членов его семьи. Конкретный объем этого права, а также другие права, обязанности и ответственность вселенного гражданина, не являющегося членом семьи собственника, – гражданина-пользователя – определяются соглашением между этим гражданином и собственником жилого помещения.

2. Необходимый объем прав и обязанностей членов семьи собственника жилого помещения определяется соглашением между собственником, с одной стороны, и членами его семьи, с другой стороны. Таким соглашением в пользовании членов семьи собственника могут быть закреплены отдельные комнаты в квартире собственника, установлен порядок пользования общими помещениями в квартире, определены условия оплаты коммунальных услуг, урегулированы другие вопросы.

3. Не существует специальных требований к заключению и форме соглашений между собственником жилого помещения и членами его семьи, а также между собственником и вселяемыми им гражданами, не являющимися членами его семьи. Такие соглашения могут заключаться в устной форме путем совершения конклюдентных действий. Установление их содержания судом в случае спора может осуществляться с помощью различных доказательств, в том числе свидетельских показаний. Если установить содержание соглашений, заключенных между собственником и членами его семьи, невозможно, либо ими не урегулированы основные условия пользования жилыми помещениями, тогда применяются положения п.2 и 3 данной статьи: члены семьи собственника жилого помещения наравне с ним пользуются данным жилым помещением, т. е. объем их права пользования (права проживания) равен объему права самого собственника. При осуществлении права пользования члены семьи собственника обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивая его сохранность.

Дееспособные члены семьи собственника несут солидарно с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

4. Вышеуказанное соглашения между собственником жилого помещения и членами его семьи, а также соглашения между собственником жилого помещения и вселенными им гражданами, не являющимися членами семьи собственника, являются разновидностью гражданско-правовой сделки (договора) и к ним применяются правила ГК РФ о сделках (гл. 9, ст. 153—181).

Также соглашением между собственником жилого помещения и членами его семьи могут быть предусмотрены последствия, которые наступают относительно права на жилое помещение в случае прекращения семейных отношений между ними. Последствия могут быть самыми различными – от утраты права пользования жилым помещением (права проживания в нем) до сохранения прав и обязанностей в прежнем объеме.

По общему правилу, если иное не предусмотрено соглашением собственника с членом его семьи (бывшим членом), с момента прекращения семейных отношений право пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника прекращается. Прекращение права пользования (права проживания) является основанием для выселения бывшего члена семьи собственника из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

5. Но если у бывшего члена семьи полностью отсутствует возможность куда-либо переехать, то суд при рассмотрении иска собственника жилого помещения к бывшему члену семьи о выселении вправе с учетом всех конкретных обстоятельств установить срок, в течение которого за бывшим членом семьи – ответчиком по иску – сохраняется право проживания в жилом помещении собственника. Но также существует возможность, что ситуация может измениться и между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи может быть достигнуто новое соглашение, по которому за бывшим членом семьи сохраняется право пользования жилым помещением собственника на определенных, предусмотренных этим соглашением, условиях. Если же иное не предусмотрено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи, последний по истечении установленного судом срока подлежит выселению.

Те существенные обстоятельства, послужившие основанием для суда сохранить за бывшим членом семьи право проживания в жилом помещении собственника, должны быть особыми, уважительными. При отпадении этих обстоятельств раньше установленного судом срока право бывшего члена семьи должно быть прекращено с последующим его выселением по требованию собственника.

Такие же последствия – прекращение права пользования у бывшего члена семьи – наступают в том случае, когда по каким-либо основаниям прекращается право собственности на жилое помещение у самого собственника.

Но, если собственником жилого помещения алиментообязанное лицо, то по требованию его бывшего супруга, а также других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, собственник может быть обязан судом обеспечить их иным жилым помещением, т. е. эти лица должны быть обеспечены жильем собственником и за его счет.

Но для этого должны быть веские причины: длительность состояния в браке, длительность проживания бывшего члена семьи в жилом помещении собственника и т. п. Только при наличии таких обстоятельств решение суда, обязывающее собственника жилого помещения предоставить бывшим членам его семьи иное жилое помещение, будет отвечать принципам социальной справедливости и гуманизма, на которых основывается современная российская правовая система.

1. Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

2. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.

3. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

6. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

7. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

9. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

10. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1—3, 5—9 настоящей статьи.

1. Прежде всего следует сказать, что изъятие земельных участков, на которых расположены жилые дома как индивидуальные, так и многоквартирные, для государственных или муниципальных нужд должно является исключительным случаем, допускаемым при особых вынужденных обстоятельствах, когда без использования данного земельного участка невозможно решить какие-либо признанные открыто публичные задачи: строительство транспортных путей, магистральных трубопроводов, линий электропередачи и т. д. По мере подъема экономики происходит развитие хозяйственно-производственной инфраструктуры, поэтому случаи изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд неизбежны, даже несмотря на ущемление частных интересов собственников земельных участков и жилых помещений.

2. Главное – это порядок подготовки и принятия компетентным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения об изъятии у собственника, принадлежащего ему жилого помещения должен быть детально урегулирован федеральным законодательством.

Это решение обязательно должно быть зарегистрировано в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. Необходимое условие такое, что собственник подлежащего изъятию жилого помещения должен быть надлежащим образом уведомлен о принятом решении и о дате его государственной регистрации, а выкуп изымаемого жилого помещения производится не ранее чем по истечении одного года после уведомления собственника, а точнее – дня получения собственником уведомления.

Но может быть произведен и ранее указанного срока – одного года, – но только с согласия собственника. А собственнику может оказаться более выгодным осуществить сделку раньше, с учетом той конкретной ситуации, в которой он находится.

4. Правовой формой выкупа является договор, то есть двухсторонняя или многосторонняя сделка. Решение о принудительном изъятии жилого помещения является основанием для заключения договора о выкупе жилого помещения. Одной стороной договора – продавцом – является собственник изымаемого жилого помещения, но если жилое помещение принадлежит государству или муниципальному образованию, то необходимость в заключении договора отсутствует, так как все вопросы, связанные с отводом земельного участка для других целей и определением судьбы жилых помещений, решаются в рамках административных правоотношений между соответствующими государственными органами и органами местного самоуправления.

Второй стороной договора о выкупе жилого помещения является: Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование. Именно государство, государственное и муниципальное образование согласно ст. 124 и 125 ГК РФ являются участниками отношений, регулируемых гражданским законодательством, а государственные органы и органы местного самоуправления своими действиями приобретают и осуществляют права и обязанности от имени соответственно государства, государственного или муниципального образования. Обязательства по договору перед собственником жилого помещения возникают не у органа исполнительной власти, а у Российской Федерации, субъекта РФ или, соответственно, муниципального образования.

5. Договор о выкупе жилого помещения является разновидностью договора купли-продажи, так как он направлен на передачу жилого помещения одним лицом в собственность другого лица. Стороны должны согласовать не только договорную цену, но и другие условия, подлежащие согласованию в связи с изъятием жилого помещения: срок освобождения жилого помещения собственником, порядок передачи жилого помещения, порядок и сроки выплаты выкупной цены. Государство, государственные и муниципальные образования в лице соответствующих органов могут принять на себя дополнительные обязательства по отношению к собственнику.

6. Также один из наиболее важных вопросов решаемых при изъятии жилого помещения является размер денежной компенсации, полагающейся собственнику за изымаемое жилое помещение. Денежная компенсация или выкупная цена жилого помещения призвана обеспечить восстановление имущественного положения собственника изымаемого жилого помещения в полном объеме.

7. Выкупная цена включает в себя рыночную стоимость жилого помещения и убытки, причиненные собственнику изъятием принадлежащего ему жилого помещения.

Выкупная цена жилого помещения определяется соглашением между собственником и органом, принявшим решение об изъятии жилого помещения. При достижении соглашения стороны должны ориентироваться на рыночную цену изымаемого жилого помещения. Учетно-техническая цена жилого помещения, которая фиксируется в системе учета органами технической инвентаризации объектов недвижимости и служит базой для расчета суммы налога на имущество граждан и налога на имущество юридических лиц, должна рассматриваться как минимальный уровень цены жилого помещения, ниже которого цена изымаемого жилого помещения устанавливаться в договоре о выкупе не может.

8. Правильным решением будет обратиться к независимому эксперту – профессиональному оценщику, который в своей деятельности руководствуется требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ № «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно ч. 2 ст. 3 указанного Закона «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

И обстоятельство, что жилое помещение продается собственником вынужденно в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, не должно влиять на определение рыночной стоимости жилого помещения. Цена жилого помещения, которую назовет профессиональный оценщик, послужит основой для определения окончательной цены в договоре о выкупе.

Важно знать, что если в период с момента получения уведомления о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе собственник произведет какие-либо улучшения жилого помещения, которые значительно увеличат его стоимость, затраты собственника не подлежат включению в выкупную цену жилого помещения.

При определении рыночной цены изымаемого жилого помещения следует принять во внимание и стоимость того помещения, которое собственник намеревается приобрести взамен изымаемого у него жилого помещения. Если выкупаемое и покупаемое помещения имеют приблизительно равные характеристики (метраж, этажность, наличие инфраструктуры и т. д.), то изымаемое жилое помещение должно оцениваться в целом не ниже стоимости жилого помещения, приобретаемого собственником.

9. Кроме стоимости жилого помещения в выкупную цену включены убытки, возникающие у собственника вследствие изъятия принадлежащего ему жилого помещения. Данная статья указывает виды убытков, которые могут возникнуть у собственника изымаемого жилого помещения:

– расходы по поиску другого жилого помещения,

– переезду в него,

– оформлению прав на другое жилое помещение и т. д.

Также в состав убытков входят те, которые понесет собственник по причине вынужденного досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами (нанимателями, арендаторами); при этом в полном соответствии с легальным определением убытков, закрепленным в ст. 15 ГК РФ, должны быть возмещены убытки не только в виде реального ущерба, но и в виде упущенной выгоды, например, суммы платы за сданное внаем жилое помещение, которую собственник не получил из-за досрочного расторжения договора найма жилого помещения, подлежащего изъятию.

Возможны случаи, когда у собственника могут возникнуть иные убытки. Если иные убытки (расходы) собственника были объективно необходимы и они причинно обусловлены принудительным изъятием жилого помещения, такие убытки также должны быть включены в выкупную цену изымаемого жилого помещения.

Размер и состав выкупной цены должны быть определены и в тех случаях, когда с согласия собственника ему взамен изымаемого предоставляется другое жилое помещение. Стоимость предоставляемого жилого помещения должна засчитываться при определении выкупной цены. Это означает, что из согласованной сторонами выкупной цены вычитается также согласованная сторонами стоимость предоставляемого взамен жилого помещения. Собственнику выплачивается лишь разница между выкупной ценой изымаемого жилого помещения и стоимостью предоставляемого жилого помещения.

Если соглашение о размере выкупной цены и других условиях выкупа не будет достигнуто, предусмотрена возможность обращения в суд органа, принявшего решение о принудительном изъятии жилого помещения. Срок исковой давности по таким искам сокращенный – два года с момента направления собственнику жилого помещения уведомления о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения.

10. Собственник жилого помещения вправе оспорить решение соответствующего органа об изъятии жилого помещения и требовать по суду признания этого решения незаконным. Если собственником жилого помещения, подлежащего изъятию, является гражданин, иск подается в суд общей юрисдикции по правилам ст. 254—258 ГПК РФ; если же собственником является юридическое лицо, иск подается в арбитражный суд по правилам ст. 197—201 АПК РФ.

Если такая ситуация, что многоквартирный жилой дом, признанный находящимся в аварийном состоянии, подлежит сносу, то орган, принявший решение о сносе многоквартирного дома, находящегося в аварийном состоянии, обязан уведомить собственников помещений в этом доме о принятом решении и о предоставленном им сроке для сноса дома. Если собственники помещений в аварийном доме осуществят его снос в течение предоставленного им срока, земельный участок остается в их общей долевой собственности, и они вправе возвести на участке новый многоквартирный дом либо распорядиться земельным участком иным путем, например, произвести его отчуждение. Если же в предоставленный им срок собственники помещений в аварийном многоквартирном доме не произвели его снос, застроенный земельный участок изымается для муниципальных нужд. Изъятие земельного участка в связи с необходимостью сноса многоквартирного дома, находящегося в аварийном состоянии, является основанием для изъятия у сособственников принадлежащих им жилых помещений, за исключением тех помещений, которые принадлежат на праве собственности муниципальному образованию.

1. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.

2. Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.

3. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

1. Завещательный отказ – это, когда наследодатель возлагает на своих наследников по завещанию или по закону обязательство имущественного характера в пользу третьих лиц. Третьи лица, в пользу которых установлен завещательный отказ – отказополучатели, вправе требовать от принявших наследство наследников исполнения воли наследодателя, а наследник или наследники обязаны исполнить поручение наследодателя в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества.

Предметом завещательного отказа может быть возложение на наследника, которому в порядке наследования переходит в собственность жилой дом, квартира или иное жилое помещение, обязанности предоставить другому гражданину – отказополучателю – право пользования этим жилым помещением или его определенной частью пожизненно либо на какой-то иной срок.

2. При решении вопроса о распределении бремени содержания жилого помещения следует исходить из того, что ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, наряду с собственником жилого помещения и солидарно с ним несет только дееспособный гражданин – отказополучатель и лишь в том случае, если иное не предусмотрено соглашением между ним и собственником жилого помещения. На отказополучателе, являющимся недееспособным, не лежит бремя содержания жилого помещения; недееспособный отказополучатель не несет ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Отсюда следует, что в этом случае все расходы по содержанию жилого помещения, занимаемого недееспособным отказополучателем, несет собственник этого жилого помещения.

Обратимся к ч. 3 п. 2 ст. 1137 ГК РФ право пользования жилым помещением, предоставленное на основании завещательного отказа, сохраняется за отказополучателем и в тех случаях, когда собственник жилого помещения, получивший это жилое помещение в собственность в порядке наследования, отчуждает это жилое помещение другому лицу. При этом не имеет значения, был ли новый собственник жилого помещения осведомлен о том, что приобретаемое им помещение обременено завещательным отказом.

По истечении срока, предусмотренного завещательным отказом, право пользования жилым помещением у отказополучателя прекращается и он подлежит выселению по требованию собственника жилого помещения.

Однако если у отказополучателя право пользования данным жилым помещением возникло не только из завещательного отказа, но и из другого основания, право пользования за ним сохраняется и после истечения срока, предусмотренного завещательным отказом.

3. Между собственником жилого помещения и гражданином-отказополучателем может быть заключено соглашение об условиях проживания гражданина-отказополучателя в данном жилом помещении и после истечения срока, предусмотренного завещательным отказом. Но заключение такого соглашения зависит от воли собственника жилого помещения. Закон не обязывает его заключить соглашение с отказополучателем и предоставить ему право дальнейшего проживания в жилом помещении после истечения срока, предусмотренного завещательным отказом.

Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены статьей 33 настоящего Кодекса, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.

Для уяснения сути комментируемой статьи, необходимо обратиться к ст. 601—605 ГК РФ: когда гражданин – получатель ренты передал по договору в собственность плательщика ренты жилое помещение, возникают правовые отношения, в содержание которых входят обязанности плательщика ренты по содержанию получателя ренты и корреспондирующее этим обязанностям право получателя ренты на проживание в переданном жилом помещении.

Право пользования жилым помещением сохраняется за получателем ренты в течение всей его жизни и прекращается с его смертью.

При возникновении случая, если плательщик ренты не выполняет своих обязательств перед получателем ренты, последний вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением и потребовать от плательщика ренты либо возврата ему жилого помещения, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены за это помещение. Выкупная цена определяется без зачета расходов плательщика ренты по содержанию получателя ренты.

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.

1. Самым распространенным основанием прекращения права пользования жилым помещением является истечение срока, на который такое помещение было предоставлено в пользование. При этом если гражданин, у которого право пользования жилым помещением прекратилось, добровольно не освобождает жилое помещение, то его принудительное выселение осуществляется в судебном порядке. Дела о выселении рассматриваются с участием прокурора, однако неявка прокурора, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела (ч. 3 ст. 45 ГПК РФ). Но вообще право пользования жилым помещением у гражданина, проживающего в жилом помещении собственника этого жилого помещения, может прекратиться по различным основаниям, но в любом случае эти основания должны быть предусмотрены либо ЖК РФ, другими федеральными законами, либо договором между собственником и гражданином-пользователем.

Возможны особые основания прекращения права пользования жилым помещением, например, для граждан, которые проживают в жилом помещении собственника на основании завещательного отказа. В ст. 33 ЖК РФ, посвященной пользованию жилым помещением по завещательному отказу, не раскрыты обязанности граждан-пользователей по содержанию и обеспечению сохранности жилого помещения. Необходимо помнить, что любые граждане-пользователи несут такие обязанности. В полной мере это относится к гражданам, пользующимся жилыми помещениями по завещательному отказу. Нарушение ими обязанностей по надлежащему осуществлению права пользования жилым помещением может повлечь за собой прекращение права пользования с последующим выселением из жилого помещения.

К таким нарушениям жилищное законодательство относит:

– использование жилого помещения не по назначению;

– систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;

– бесхозяйственное обращение с жилым помещением, разрушающее его.

2. В целях пресечения нарушений собственник предупреждает гражданина-пользователя о необходимости устранить нарушение. Если вследствие действий пользователя жилое помещение разрушается, собственник назначает пользователю разумный срок для проведения ремонта помещения.

В принципе, прекращение права пользования жилым помещением как санкция за неправомерное поведение гражданина-пользователя является крайней мерой, подлежащей применению только тогда, когда и после предупреждения собственника пользователь допускает те же самые нарушения.

Нормы данной статьи применяются также к отношениям:

– по пользованию жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст.34 ЖК РФ);

– по пользованию жилым помещением бывшим членом семьи собственника, когда по решению суда право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи на определенный срок (ч. 4 и 6 ст. 31 ЖК РФ).

При прекращении права пользования жилым помещением собственник предоставляет гражданину-пользователю, утратившему это право, срок для освобождения занимаемого жилого помещения. Если в этот срок, указанный гражданин добровольно не освобождает жилое помещение, он подлежит выселению в принудительном порядке по решению суда, принятому по заявлению собственника.

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее – общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

1. Собственникпомещений в многоквартирном доме – это лицо, которое осуществляет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

2. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности (это совокупность приемов и способов, предусмотренных гражданским законодательством, при помощи которых несколько лиц осуществляют владение, пользование и распоряжение имуществом, принадлежащим им на праве общей долевой собственности) помещения в данном доме:

– не являющиеся частями квартир, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;

– иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

– крыши;

– ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;

– механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

– земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Земельный участок – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают право собственности, аренды на эти земельные участки;

– иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения индивидуального жилищного строительства определяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Собственники помещений в многоквартирном доме:

– владеют общим имуществом в многоквартирном доме.

– пользуются общим имуществом в многоквартирном доме;

– распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме в соответствии с жилищным, гражданским законодательством.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил преимущественной покупки.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Участник долевой собственности имеет право в течение 3-х месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Реконструкция здания – комплекс строительных работ и организационно-строительных мероприятий, связанных с изменением технико-экономических показателей (количества и качества квартир, общей площади здания) или его назначения, в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания увеличения объема услуг.

При реконструкции зданий помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:

– изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых оснований, их частичная разборка;

– повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию инженерных сетей;

– улучшение архитектурной выразительности здания.

4. Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Объекты общего имущества в многоквартирном доме передаются по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников.

Варианты передачи могут быть самыми различными, в том числе с использованием конкурсно-аукционных процедур, например, при предоставлении права пользования автомобильной стоянкой, спортивной площадкой находящимися на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Отношения по поводу пользования отдельными элементами общего имущества должны оформляться договором, заключаемым между уполномоченным сособственниками лицом и пользователем.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Сервитут – это обременение собственника недвижимости в пользу других лиц, интересы которых неразрывно связаны с ограниченным пользованием этой недвижимостью.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация сервитутов производится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственников (уполномоченного ими лица) или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

1. Общая собственность — это совокупность приемов и способов, предусмотренных гражданским законодательством, при помощи которых несколько лиц осуществляют владение, пользование и распоряжение имуществом, принадлежащим им на праве общей собственности.

Данная норма носит императивный характер и не может быть изменена соглашением участников долевой собственности.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. То есть происходит связь доли в праве на общее имущество с правом собственности на помещение. И в случае перехода права собственности на помещение к новому владельцу к последнему переходит и доля в праве на общее имущество, принадлежащая прежнему собственнику этого помещения.

3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме применяется правило о равенстве долей в праве собственности на общее имущество предшествующего и нового собственника помещения.

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

3) совершать иные действия, связанные с распоряжением имущества, влекущие за собой передачу доли в праве общей собственности на общее имущество отдельно от права собственности на указанное помещение.

Распоряжение – одно из правомочий, входящее в состав права собственности, состоящее в обеспеченной нормами объективного права возможности определять судьбу вещи путем совершения юридических действий, главным образом – сделок.

1. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

2. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

1. Собственность – экономическая категория для обозначения активных действий лица по приобретению помещения в доме.

Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору о приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме с момента государственной регистрации данного договора.

2. Ничтожными условиями договора о переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме являются условия, которые ограничивают в договоре переход доли в праве общей собственности на общее имущество.

Ничтожной называется сделка (договор), которая недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, независимо от ее признания таковой судом (не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов).

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации

1. Каждый собственник помещений обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Под бременем содержания имущества, возложенным на собственника, понимается обязанность собственника поддерживать имущество в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации в соответствии с его назначением состоянии.

Возложение этой обязанности на собственника следует понимать двояко: во-первых, как не позволяющее собственнику требовать несения бремени содержания его имущества от кого бы то ни было, если только такая обязанность других лиц не предусмотрена законом или договором, и, во-вторых, как обязывающее собственника поддерживать имущество в таком состоянии в тех случаях, когда это необходимо в интересах иных лиц или общественных интересах.

2. Собственники участвуют в осуществлении мероприятий, направленных на улучшение использования и обеспечение сохранности жилищного фонда, в проведении работ по благоустройству, озеленению и содержанию придомовых территорий.

Величина доли обязательных расходов на содержание имущества поставлена в зависимость от размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество. Обязательные расходы носят характер целевых и должны использоваться для поддержания надлежащего состояния общего имущества.

3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ. До принятия соответствующих правил действуют Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденные постановлением Совмина РСФСР от 25 сентября 1985 № 415.

1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение.

Перепланировка помещений в многоквартирном доме – это совершение действий в отношении самого помещения, его внешней формы (стен).

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом местного самоуправления, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений в этом доме.

2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то вышеуказанные действия производятся только после получения согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Реконструкция – это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее – общее имущество в коммунальной квартире).

2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

1. Общее имущество в коммунальной квартире – это помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.

Кухня, ванная и туалетная комнаты, коридоры, подсобные помещения в коммунальных квартирах являются местами общего пользования. Все собственники, проживающие в таких квартирах, имеет равные прав и обязанности по пользованию указанными помещениями и оборудованием, установленным в них.

Порядок пользования местами общего пользования, а также очередность уборки этих помещений устанавливаются по взаимному соглашению собственников жилых помещений квартиры

2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

Переустройство общего имущества в коммунальной квартире представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения

Перепланировка общего имущества в коммунальной квартире представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

1. В коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Указанная формула носит характер императивного правила и не может быть изменена соглашением собственников комнат

Собственник комнаты – лицо, которое осуществляет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности комнатой в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

2. В комментируемой статье установлено правило определения доли собственника комнаты в коммунальной квартире в праве общей собственности на общее имущество всего многоквартирного дома – эта доля соотносится не только с общей площадью принадлежащей собственнику комнаты, но к ней приплюсовывается условная часть площади общих помещений в коммунальной квартире, приходящаяся на указанного собственника

Связь доли в праве на общее имущество с правом собственности на помещение означает, что в случае перехода права собственности на помещение к новому владельцу к последнему переходит и доля в праве на общее имущество, принадлежащая прежнему собственнику этого помещения.

3. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты, т. е. законодатель устанавливает правило о равенстве долей в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире нового и предшествующего собственника комнаты.

4. Собственник жилого помещения (комнаты) сам по своему усмотрению определяет судьбу жилого помещения, т. е. собственник самостоятельно распоряжается принадлежащим ему жилым помещением (комнатой). Собственник комнаты вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением норм установленных ЖК РФ.

5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, то есть продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю;

3) совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Законодатель установил данные ограничения поскольку юридическая судьба доли в праве на общее имущество связана с юридической судьбой права собственности на конкретное помещение.

6. При продаже комнаты в коммунальной квартире постороннему лицу остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец комнаты в коммунальной квартире обязан известить в письменной форме остальных собственников комнат о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные собственники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую комнату в коммунальной квартире в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою комнату в коммунальной квартире любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

1. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.

2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

1. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире, то есть участвуют в уплате налогов, сборов и иных платежей по имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Собственник комнат в коммунальной квартире обязан поддерживать принадлежащее ему имущество в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации в соответствии с его назначением состоянии.

2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

1. Органом, осуществляющим управление многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома:

– строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений;

– ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

Реконструкция как отмечалось выше, это изменение параметров объектов многоквартирного дома, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади) и качества инженерно-технического обеспечения:

Работы по текущему ремонту – это работы, не имеющие признаков капитального ремонта и работ капитального характера (нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения), связанные с поддержанием имущества в нормальном состоянии.

Такое собрание вправе решать вопросы о принятии решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им и о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Основным вопросом является выбор способа управления многоквартирным домом.

Следует отметить, что управление многоквартирным домом – это способ управления домом, обеспечивающий благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Существуют следующие способы управления многоквартирным домом:

– непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

– управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

– управление управляющей организацией.

2. Способ управления многоквартирным домом определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Законодатель не формулирует исчерпывающий перечень вопросов, решение которых отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Компетенция определена как неисключительная. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть отнесено решение других вопросов, установленных ЖК РФ.

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

1. Ежегодно собственниками помещений в многоквартирном доме проводится годовое общее собрание. Согласно комментируемой статье это является их обязанностью.

Собственником жилого помещения признается лицо, которое осуществляет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме определяет:

– сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

– порядок уведомления о принятых им решениях.

Годовое общее собрание – собрание которое проводится в обязательном порядке в сроки, которые определяются общим собранием собственников помещения в многоквартирном доме.

Внеочередное общее собрание созываются по инициативе любого из собственников помещений, расположенных в данном многоквартирном доме.

Обычно оно созываются по мере необходимости. Количество внеочередных общих собраний, созываемых в течение года, законодатель не ограничивает.

Следует отметить условия правомочности общего собрания.

3. Правомочность общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме – это легитимность самого собрания и юридическая значимость принимаемых им решений.

Собрание считается правомочным, если на нем присутствуют собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения вне зависимости от типа помещения, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.

4. Присутствие собственников помещений и их представителей на общем собрании должно фиксироваться в явочном листе либо иным способом, который позволяет идентифицировать собственника или его представителя. Представители собственников помещений действуют на основании доверенностей, выдаваемых собственниками.

Доверенность – письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Доверенность – документ строго определенной письменной формы. Атрибуты формы доверенности зависят от того, кем она выдана доверенность, выданная гражданином, должна быть подписана им и удостоверена компетентным органом.

Доверенность является срочным документом. Срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.

Действие доверенности прекращается вследствие:

1) истечения срока доверенности;

2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее;

3) отказа лица, которому выдана доверенность;

4) прекращения юридического лица, от имени которого выдана доверенность;

5) прекращения юридического лица, которому выдана доверенность;

6) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

7) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Лицо, выдавшее доверенность, может в любое время отменить доверенность или передоверие, а лицо, которому доверенность выдана, – отказаться от нее. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно. С прекращением доверенности теряет силу передоверие.

При отсутствии на общем собрании собственников помещений или их представителей, в совокупности обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, общее собрание считается несостоявшимся. В этом случае должно быть проведено новое общее собрание, которое законодатель именует повторным.

Срок, в течение которого собственники помещений обязаны провести повторное собрание, законом не установлен.

5. Подготовка общего собрания начинается с направления инициатором (собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме) его проведения всем без исключения собственникам помещений соответствующее сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме:

– заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме;

– вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Поэтому дата вручения уведомления, дата его отправки по почте, дата размещения сообщения в доступном для всех собственников помещении данного дома должны быть зафиксированы соответственно в расписках или почтовых квитанциях либо могут быть подтверждены показаниями свидетелей.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания:

– собрание – совместного присутствия собственников помещений для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование;

– заочное голосование – решение по вопросам, поставленным на голосование, принимается без проведения собрания, ответы на данные вопросы направляются по адресу, установленному общим собранием собственников помещений;

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1—3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

4. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Решениями общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме являются решения о:

– реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

– пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

– передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

2. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Протокол является официальным документом, в котором фиксируются какие-либо фактические обстоятельства (ход собрания).

Ведение протокола обычно возлагается на секретаря собрания. В протоколе должны получить отражение все вопросы, обсуждавшиеся в ходе собрания, а также поступившие предложения. Персональную ответственность за фактическую достоверность сведений, содержащихся в протоколе, его оформление, сроки оформления, установленные общим собранием, несут председатель и секретарь собрания, которые подписывают указанный протокол.

3. Протоколы общих собраний собственников помещений должны храниться в месте либо по адресу, определенным решением собрания и быть доступными для ознакомления собственникам помещений или их представителям. Представляется, что решением общего собрания должна быть установлена возможность снятия копий с протоколов общих собраний при наличии оправданного к тому интереса собственника помещения или его представителя.

4. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Повестка дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме – это перечень вопросов, по которым собственники помещений в многоквартирном доме должны принять решения.

Собственник помещения, по инициативе которого созвано собрание, должен довести до сведения других собственников данного многоквартирного дома информацию, касающуюся решений, принятых общим собранием, и итогов голосования по вопросам, вынесенным на голосование.

Информация, которая содержит указанные сведения, доводится до собственников посредством размещения соответствующего информационного сообщения в доступном для всех собственников помещении данного дома.

Указанное сообщение должно быть размещено в помещении данного дома. Срок, в течение которого информационное сообщение подлежит размещению, не должен превышать десяти дней с даты принятия соответствующих решений.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принимает решение, где будут храниться (место или адрес) протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование.

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для:

– всех собственников помещений в многоквартирном доме, участвовавших в голосовании;

– собственников, которые не участвовали в голосовании.

6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме, если:

– он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения;

– таким решением нарушены его права и законные интересы.

Жалоба – это обращение гражданина в государственные или иные публичные органы, их должностным лицам, в судебные органы по поводу нарушения его прав и законных интересов.

Заявление о таком обжаловании (жалоба) может быть подано в суд в течение 6 месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Жалоба может быть подана гражданином в суд по месту своего жительства, либо в суд, на территории обслуживания которого находится орган, действия которого обжалуются. Жалоба в суд может быть подана гражданином лично либо его надлежащим образом уполномоченным представителем. Рассмотрение жалобы граждан судом производится по правилам гражданского судопроизводства.

Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если:

– голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования;

– допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

7. Собственник, которому принадлежат все помещения в многоквартирном доме, единолично принимает решения:

– о реконструкции дома, в том числе о его расширении или надстройки;

– о возведении хозяйственных построек и других зданий, сооружений;

– о ремонте многоквартирного дома;

– о пределах использования земельного участка, в том числе введении ограничений пользования им;

– о передаче в пользование помещений, находящихся в многоквартирном доме. Реализация подобного рода решений должна осуществляться по правилам, установленным законодательством о градостроительной деятельности, земельным и гражданским законодательством. Собственник, которому принадлежат все помещения в многоквартирном доме, проводить годовые общие собрания с пользователями (нанимателями, арендаторами) помещений, расположенных в этом доме.

1. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования – передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

2. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

3. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

1. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято:

– на собрании, т. е. совместном присутствии собственников помещений в данном доме. Такое собрание проводится для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосовании;

– путем проведения заочного голосования, т. е. передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

2. Заочному голосованию должна предшествовать работа по информированию всех собственников о повестке дня и предлагаемых для голосования вопросах, а также о сроках начала и окончания приема письменных решений.

Собственник помещений считается принявшим участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, если он представит решения по вопросам, поставленным на голосование, в место либо по адресу, указанным в сообщении о проведении общего собрания, до даты окончания их приема.

3. Представляется, что письменные решения собственников помещений могут передаваться в обусловленное место посредством почтовой, телетайпной, электронной или иной связи либо передаваться на бумажных носителях инициатору собрания.

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании. Данным лицом должен являться собственник жилого помещения в многоквартирном доме, т. е. лицо, которое осуществляет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме, а именно:

– договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

– акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

– cвидетельства о праве на наследство;

– акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

2. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.

3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

4. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

5. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

6. При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

2. Представитель – это лицо, которое действует в интересах и за счет другого лица (представляемого), данные правоотношения возникают в силу односторонней сделки (выдачи доверенности).

Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с требованиями, установленными:

– федеральными законами;

– актами уполномоченных на то государственных органов;

– актами органов местного самоуправления;

– а также составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть удостоверена организацией, в которой собственник работает или учится, жилищно-эксплутационной организацией по месту его жительства, администрацией стационарного учреждения, в котором доверитель находится на излечении или удостоверена нотариально.

3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято путем проведения собрания.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

4. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято путем проведения заочного голосования – передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

5. При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. В этом случае, при нарушении данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса не подсчитываются.

6. Зачетными признаются только те голоса собственника, если по вопросу, поставленному на голосование, их обладатель в своем письменном решении оставил один из трех («за», «против», «воздержался») возможных вариантов. Следует отметить, что указанное правило распространяется только на конкретный вопрос, поставленный на голосование. Решение, в котором фигурируют ответы на несколько голосуемых вопросов, будет считаться действительным (зачетным) в той своей части, где соблюдено правило однозначного ответа.