1. Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее – жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее – жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

2. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

3. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

4. Граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

5. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании настоящего Кодекса, другого федерального закона.

1. Комментируемая статья определяет основные начала жилищного законодательства, т. е. те основополагающие принципы, из которых исходит законодатель, устанавливая нормы жилищного права, а также цели и задачи, на достижение которых направлена реализация указанных норм. К ним относятся: необходимость обеспечения условий для реализации права на жилище, безопасность, неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, необходимость беспрепятственного осуществления жилищных прав, обеспечения их судебной защиты и восстановления в случае нарушения, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению, признание в качестве общего правила равенства участников жилищных отношений.

Эти принципы тесно связаны с конституционными положениями, которые закреплены в качестве основных прав и свобод в главе 2 Конституции РФ (ст. 25, 40, 45, 46 и др.).

2. Необходимо помнить, что согласно ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены только федеральным законом и в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Таким федеральным законом и является ЖК РФ, в ч. 2 и 3 ст. 1 которого устанавливается основания ограничения жилищных прав.

3. Жилищным законодательством выделяются пять основных положений, составляющих в совокупности принципы жилищного права, а также пределы их осуществления и основания ограничения.

Это принцип:

1) обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности. Этот принцип является конституционным (ст. 40 Конституции РФ), и наиболее развернуто изложен в ст. 2 ЖК РФ;

2) неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища. Этот принцип также относится к конституционным и закреплен в ст. 25, 40 Конституции РФ (его характеристика дана в комментарии к ст. 3 ЖК РФ);

3) беспрепятственного осуществления жилищных прав. Этот принцип обозначает, что граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора или иных предусмотренных жилищным законодательством оснований (ч. 2 ст. 1 ЖК РФ). Граждане, законно находящиеся на территории РФ, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством (ч. 4 ст. 1 ЖК РФ).

Однако, существуют отдельные ограничения. Например, ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания может, к примеру, быть связано с тем, что эти жилые помещения расположены на территориях, разрешенных для проживания определенных лиц (например, военные объекты). При этом всегда необходимо помнить то, что ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании федерального закона (ч. 5 ст. 1 ЖК РФ);

4) равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК РФ или других федеральных законов.

Исключения из выше указанного общего правила о равенстве участников жилищных отношений могут быть установлены только на федеральном уровне: ЖК РФ, другими федеральными законами.

Подзаконными нормативными правовыми актами, принятыми на федеральном уровне (актом Президента РФ, Правительства РФ, ведомственным правовыми нормативными актами), а также законами или иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или правовыми актами органа местного самоуправления не могут быть установлены правила, нарушающие принцип равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями.

Этот принцип не распространяется на отношения, являющиеся предметом публично-правового регулирования и регулируемые методом «власти и подчинения». Это и имеется в виду в оговорке, которая устанавливает исключение: «если иное не вытекает из ЖК РФ, другого федерального закона или существа соответствующих отношений»;

5) обеспечение восстановления нарушенных жилищных прав, и их судебной защиты.

4. Защита жилищных прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ, а также ст. 11 ЖК РФ. Защита жилищных прав осуществляется путем:

– признания права;

– восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;

– признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; прекращения или изменения жилищного правоотношения;

– иными способами, предусмотренными ЖК РФ, другими федеральными законами. Конкретные формы восстановления нарушенных прав зависят от характера прав и его нарушения.

Судебная защита нарушенных жилищных прав, является принципом жилищного права, и одновременно опирается на конституционный принцип, в соответствии с которым каждому гражданину гарантируется судебная защита его прав и свобод (ст.46 Конституции РФ).

Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:

1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;

2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;

3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

4) стимулируют жилищное строительство;

5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;

6) обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

7) обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.

Право на жилище является конституционным правом человека и гражданина (ч. 1 ст. 40 Конституции РФ) и принципом жилищного права (ч. 1 ст. 1 ЖК РФ).

Обратимся к Конституции РФ (ст. 40), в которой предусмотрено, что каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище (ч. 2 ст. 40 Конституции РФ). Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ).

Под жилищем, согласно ст. 673 ГК РФ понимается изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ст. 15—16 ЖК РФ).

Комментируемая статья возлагает на органы государственной власти и местного самоуправления обязанности по обеспечению условий для осуществления гражданами права на жилище. Данные обязанности государства, по существу, выступают юридическими гарантиями осуществления права граждан на жилище. На государство возложено решение следующих задач:

1) создание условий для развития рыночных отношений в жилищной сфере (содействие развитию рынка недвижимости в жилищной сфере, в частности: развитие системы ипотечного кредитования, стимулирование жилищного строительства, создание рынка земельных участков для строительства жилья, предоставление гражданам субсидий для приобретения или строительства жилых помещений, и т. п.). Одновременно государство поддерживает нуждающихся и малообеспеченных граждан, предоставляя им жилые помещения по договорам социального найма и другие льготы;

2) контроль за соблюдением жилищного законодательства и защиты прав и законных интересов граждан в жилищной сфере (ведет учет граждан, нуждающихся в жилище; обеспечивает контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам; обеспечивает контроль за соблюдением установленных требований при осуществлении жилищного строительства; обеспечивает защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, и т. п.);

3) обеспечение безопасности жилища, т. е. органы государственной власти Российской Федерации, субъектов РФ, местного самоуправления должны заботиться о сохранности и рациональном использовании жилищного фонда, обеспечивать безопасное проживание граждан. Данное положение конкретизируется во множестве законодательных актов, касающихся строительства, ремонта, переустройства и перепланировки жилых помещений, деятельности организаций жилищно-коммунального хозяйства и правоохранительных органов по обеспечению общественного порядка и т. д.

1. Жилище неприкосновенно.

2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.

3. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

4. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

1. В международных актах о правах человека неприкосновенность жилища означает, что никто не имеет права без законного основания любым способом проникнуть в жилище, а также оставаться в нем против воли проживающих там лиц.

2. Право на неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения является конституционным правом (ст. 25, 40 Конституции РФ) и принципом жилищного права ( ч. 1 ст. 1 ЖК РФ).

Статья 25 Конституции РФ закрепляет принцип неприкосновенности жилища: «Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения». Проникновение в жилище подразумевает под собой открытое или тайное вторжение в него лиц, которые по закону не вправе находиться в нем помимо воли проживающих лиц. При этом вторжение может выражаться как в физическом нахождении постороннего в жилище, так и в прослушивании разговоров проживающих в помещении лиц, наблюдении за ними и т. д. Нарушение неприкосновенности жилища может повлечь гражданско-правовую, административную или уголовную ответственность для нарушителя.

3. Но есть случаи, где действующее законодательство в виде исключения предусматривает основания и порядок, при которых проникновение в жилище помимо воли проживающих там лиц признается правомерным: это возможно при предотвращении или устранении стихийно возникшей опасности для людей (пожар, утечка газа и т. п.); при пресечении преступления; при выполнении некоторых следственных действий (выемки, обыска, наложения ареста на имущество и др.).

В ч. 1 ст.40 Конституции РФ закреплено, что «никто не может быть произвольно лишен жилища». Произвольное лишение жилища находит себя тогда, когда оно происходит без указанных в законе оснований и без соблюдения установленного законом порядка. Такие действия органов власти, должностных лиц, граждан носят противоправный характер и могут быть обжалованы в суде.

Все основания и порядок лишения жилища должны быть предусмотрены федеральным законом. Например, ст. 687, 688 ГК РФ определяет порядок и условия расторжения договора найма жилого помещения, а также устанавливает последствия расторжения договора; содержит правила прекращения права собственности на жилое помещение в случае использования его не по назначению, систематического нарушения прав и интересов соседей либо бесхозяйного обращения с жильем (ст. 293 ГК РФ). Статьи 83—91 ЖК РФ также предусматривают правила, касающиеся лишения жилища, например, правила выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

4. Необходимо заметить, что лишение жилища означает не только фактическое лишение жилища, но и лишение права на проживание в нем. К примеру, снос самовольно построенного дома означает лишение жилища, хотя лица, проживающие в нем, не имели права на проживание в нем. Еще один пример – это расторжение договора найма жилого помещения – означает лишение права на проживание в данном помещении, поскольку в период действия договора такое право нанимателю принадлежало.

За нарушение неприкосновенности жилища предусмотрена уголовная ответственность. Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, влечет наказание по правилам ч. 1 ст. 139 УК РФ. Необходимо отметить, что здесь имеются в виду не любые лица, проживающие в соответствующем помещении, а только те, которые проживают в нем на законных основаниях. Если это преступление совершено с применением насилия или угрозой его применения (квалифицирующий признак) либо лицом с использованием своего служебного положения (особо квалифицирующий признак), то наступает более строгая ответственность (ч. 2 и 3 ст. 139 УК РФ). Преступление считается оконченным с момента противоправного вторжения в жилое помещение любым способом (открыто или тайно).

1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

3. Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.

1. В данной статье впервые установлен перечень жилищных отношений, которые регламентируются жилищным законодательством. Это отношения по поводу:

– возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда;

– пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

– пользования общим имуществом собственников помещений;

– отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда;

– учета жилищного фонда;

– содержания и ремонта жилищного фонда;

– перепланировки и переустройства жилых помещений;

– управления многоквартирными домами;

– создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

– оказания коммунальных услуг;

– внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

– контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам.

Кроме того, следует напомнить, что жилищные отношения регулируются также гражданским правом (гл. 18, 35 ГК РФ), административно-правовыми нормами (к примеру, ст. 7.21, 7.22 КоАП РФ) и другими отраслями права.

2. В ч. 2 ст. 4 ЖК РФ установлен круг субъектов (участников) отношений, регулируемых жилищным законодательством. Это – граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.

Рассматривая один из принципов жилищного законодательства, принцип равенства участников регулируемых отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями необходимо обращать внимание на то, что он распространяется только на определенный вид отношений – собственно жилищные отношения как вид гражданско-правовых отношений (ч. 1 ст.1 ГК РФ).

В комментируемой статье указаны различного рода отношения: не только собственно жилищные отношения и их участники, но и отношения, не относящиеся к собственно жилищным отношениям – публичные отношения.

К жилищным отношениям, например, можно отнести отношения:

– по возникновению, осуществлению, изменению и прекращению права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда; пользование жилыми помещениями частного жилищного фонда;

– пользование общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов и т. д.

Отношения же, складывающиеся по поводу учета жилищного фонда, управления многоквартирными домами, контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда и других, не являются собственно жилищными. Это административные отношения, регулируемые методом власти и подчинения.

Граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, т. е. участники жилищных отношений, которые указаны в ч. 2 ст. 4 ЖК РФ могут быть как участниками жилищных отношений, так и участниками иных отношений, складывающихся в жилищной сфере.

И, несомненно, следует отметить, что всем указанным лицам могут принадлежать жилые помещения (дома, квартиры) на определенном законом вещном праве. К примеру, государственному предприятию может принадлежать на праве хозяйственного ведения жилой дом, являющийся одновременно объектом права государственной собственности, квартиры в котором сданы внаем по договору жилищного найма. Жилые помещения могут принадлежать юридическим лицам также на праве собственности, праве оперативного управления, на праве аренды. У граждан жилые помещения могут находиться на следующих основаниях: на праве собственности, по договору найма жилого помещения, договору социального найма жилого помещения, договору поднайма жилого помещения и некоторых других основаниях.

Для таких участников жилищных отношений, как иностранные граждане, апатриды, иностранные юридические лица – распространяется безусловный национальный правой режим с изъятиями, которые предусмотрены ЖК РФ и другими федеральными законами Российской Федерации.

3. Национальный режим предусматривает, что жилищные права иностранцев на территории России определяются российским законодательством и означает, что иностранные граждане пользуются на территории Российской Федерации теми же правами, что и граждане Российской Федерации, а не личным законом иностранцев. И предоставляемый иностранцам режим не может быть менее благоприятным, чем режим, предоставляемый гражданам Российской Федерации.

И несомненно, что исключения из указанного правила должны быть установлены только на уровне федерального закона. Например, российским законодательством могут быть предусмотрены ограничения для проживания иностранных граждан на определенных (закрытых) территориях страны.

Исключения также могут устанавливаться международными договорами Российской Федерации, например, двусторонними договорами Российской Федерации и иностранного государства. В таких договорах может быть предусмотрено, что к гражданам иностранных государств, заключивших с Российской Федерации соответствующее соглашение, применяется режим наибольшего благоприятствования, который состоит в том, что иностранные граждане приравниваются не к собственным гражданам, а к гражданам другого «наиболее благоприятствуемого» иностранного государства, с которым тоже заключен договор.

1. В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

2. Жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

3. Указы Президента Российской Федерации, регулирующие жилищные отношения, не должны противоречить настоящему Кодексу, другим федеральным законам.

4. Правительство Российской Федерации вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение настоящего Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации.

5. Федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации.

6. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов.

7. Органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

8. В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям настоящего Кодекса применяются положения настоящего Кодекса.

1. Под жилищным законодательством необходимо понимать совокупность комплексных нормативных правовых актов, регулирующих отношения в жилищной сфере.

Комментируемая статья установила новую, основанную на Конституции РФ, систему жилищного законодательства, которое, согласно п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ, находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. В данную систему жилищного законодательства входят правовые акты, принятые на федеральном, региональном и местном уровнях.

2. Нормы жилищного права содержатся в Конституции РФ. Несомненно, что к актам федерального жилищного законодательства относится ЖК РФ, принятые в соответствии с ним иные федеральные законы. Среди федеральных не упоминается ГК РФ, но им регулируются право собственности и другие вещные права на жилые помещения (ст. 288—293 ГК РФ), а также отдельные виды обязательств, предметом которых могут быть жилые помещения (купля-продажа, аренда, наем, рента, мена, дарение, подряд и др.). Также к числу федеральных актов жилищного законодательства относятся принятые в соответствии с указанными федеральными законами указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты федеральных органов исполнительной власти.

Нормы жилищного законодательства также устанавливаются конституциями (уставами), законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Главным среди указанных нормативных правовых актов, объединяющим всю систему жилищного законодательства, признается ЖК РФ. Так, в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в иных нормативных правовых актах, положениям ЖК РФ применяются положения ЖК РФ (ч. 8 ст. 5 ЖК РФ).

Наряду с отраслевыми кодексами (например, ГК РФ, УК РФ) возможно использование комплексных кодексов, регулирующих разными методами разнородные отношения, возникающие в связи с определенным видом деятельности или определенной сферой общественной жизни. К комплексным относятся, например, ЗК РФ, Градостроительный кодекс РФ и некоторые другие.

ЖК РФ является специализированным нормативным актом, включающим нормы частного и публичного права, действует параллельно с ГК РФ, который регулирует имущественные отношения и связанные с ними личные неимущественные отношения, включая жилищные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников (ч. 1 ст. 2 ГК РФ), и другими федеральными законами, регулирующими соответствующие отношения.

Жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ, а это означает, что нормативные правовые акты в жилищной сфере могут издаваться как органами власти Российской Федерации, так и органами власти субъектов РФ в соответствии с их нормотворческой компетенцией. Акты жилищного законодательства могут издаваться и органами местного самоуправления в пределах их полномочий.

Акты жилищного законодательства по их юридической силе находятся в установленной иерархии: международные договоры Российской Федерации; федеральные конституционные законы; иные федеральные законы, положения которых должны соответствовать ЖК РФ; подзаконные нормативные правовые акты федеральных органов, законы и иные нормативные правовые акты органов власти субъектов РФ; нормативные правовые акты органов местного самоуправления.

Подзаконные нормативные правовые акты в жилищной сфере принимаются компетентными федеральными органами в пределах их полномочий.

3. Следует отметить, что указы Президента РФ, регулирующие отношения в жилищной сфере, не должны противоречить ЖК РФ и другим федеральным законам (ч. 3 ст. 5 ЖК РФ). Отметим Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. № 431 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы „Жилище“, которому предан статус президентской федеральной целевой программы „Государственные жилищные сертификаты“.»

4. Постановления Правительства РФ, содержащие нормы, регулирующие отношения в жилищной сфере, также как и указы Президента могут издаваться лишь на основании и во исполнение ЖК РФ, других федеральных законов и нормативных указов Президента РФ (ч. 4 ст. 5 ЖК РФ). Возьмем в виде примера постановления Правительства РФ: от 17 сентября 2001 г. № 675 «О Федеральной целевой программе „Жилище“ на 2002—2010 годы»; от 30 июля 2004 г. № 392 «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг»; от 30 августа 2004 г. № 444 «О предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг».

5. Нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, содержащие нормы, регулирующие отношения в жилищной сфере, могут издаваться лишь в случаях и в пределах, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ (ч. 5 ст. 5 ЖКРФ).

6. Несомненно, что представительные органы власти субъектов РФ (законодательные собрания, думы и др.) тоже вправе принимать законы субъекта РФ, включая законы, регулирующие отношения в жилищной сфере. Исполнительные органы власти субъектов РФ (правительства, администрации, губернаторы, комитеты и т. д.) принимают подзаконные нормативные акты, в том числе акты, регулирующие отношения в жилищной сфере.

Законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие отношения в жилищной сфере, могут приниматься органами государственной власти субъектов РФ в пределах их полномочий на основании ЖК РФ, принятых в соответствии с ним других федеральных законов (ч. 6 ст. 5 ЖК РФ). Компетенция органов государственной власти субъекта РФ в жилищной сфере, включая нормотворческую компетенцию, определена ст. 13 ЖК РФ.

7. Нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие отношения в жилищной сфере, могут приниматься также органами местного самоуправления в пределах их полномочий в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами РФ, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ (ч. 7 ст. 5 ЖК РФ).

8. И, конечно же, надо напомнить, что к нормативным правовым актам в жилищной сфере могут быть отнесены также решения Конституционного Суда РФ, Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ.

Примером таких актов могут служить постановления Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. по делу о проверке конституционности ч. 1 и 2 ст.54 Жилищного кодекса РСФСР, от 23 июня 1995 г. по делу о проверке конституционности ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 Жилищного кодекса РСФСР, от 3 ноября 1998 г. по делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», от 24 октября 2000 г. по делу о проверке конституционности положений п. 13 ст. 39 Закона РФ «Об образовании», от 24 мая 2001 г. по делу о проверке конституционности положений ч. 1 ст. 1 и ст. 2 Федерального закона «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера».

Представляют интерес также постановления Пленума Верховного Суда РФ: от 31 октября 1995 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия», от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ „О приватизации жилищного фонда в российской Федерации“».

1. Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

2. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.

3. В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

4. Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

1. Данная статья является новеллой, что определяет пределы действия жилищного законодательства во времени. По общему правилу, акт жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Наличие у нормативного правового акта обратной силы означает возможность его применения к отношениям, возникшим до вступления этого акта в силу (введения в действие). Как правило, правовые акты, образующие российскую правовую систему, не обладают обратной силой. Применение правовых актов к отношениям, существовавшим до вступления этих актов в силу, возможно лишь в исключительных, строго оговоренных случаях. Жилищный кодекс допускает применение актов жилищного законодательства к ранее возникшим отношениям только в случаях, прямо предусмотренных этими актами.

2. ЖК РФ был введен в действие с 1 марта 2005 г. и это означает, что нормы ЖК РФ подлежат применению к отношениям жилищной сферы, возникшим после 1 марта 2005 г.

Но возможно исключения в действие акта жилищного законодательства и он может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, но только если это прямо предусмотрено соответствующим актом жилищного законодательства.

К отношениям, возникшим до введения в действие нового акта жилищного законодательства, применяются нормативные правовые акты, ранее регулировавшие эти отношения. Это еще одно проявление отсутствия обратной силы у нормативных правовых актов. Вместе с тем, если в рамках существующих жилищных правоотношений у их субъекта после введения в действие нового нормативного правового акта возникли определенные права и обязанности, то эти права и обязанности осуществляются по правилам, предусмотренным новым актом.

3. Дата вступления нормативного правового акта в силу (начало его действия во времени) имеет важное юридическое значение, поскольку именно с этой даты начинается действие соответствующего акта также в пространстве и по кругу лиц.

Было введено общее правило о том, что к отношениям жилищной сферы, возникшим до введения в действие акта жилищного законодательства, этот акт применяется только к права и обязанностям, которые возникли после введения его в действие (ч. 3 ст. 6 ЖК РФ).

4. Но также возможны исключения из правила двоякого рода: придание новому закону обратной силы и распространение действия закона, утратившего силу, на период после введения в действие нового закона.

Уже утративший силу закон может распространять действие на период после введения в действие нового закона в случаях, когда в соответствии с правилами старого закона был заключен договор, продолжающий действовать и после введения в действие нового закона, устанавливающего иные обязательные правила. В ч. 4 ст. 6 ЖК РФ этот принцип закреплен следующим образом: акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Действие старого закона, например, сохраняется на прежний порядок предоставления гражданам, принятым на учет до 1 марта 2005 г., жилых помещений по договорам социального найма и к отношениям, возникающим по поводу предоставления данных помещений, применяются положения ст. 28—30, 32—34, 36, 37, 39, 43, 49 ЖК РСФСР.

1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

1. На случай возникновения пробелов в правовом регулировании новый ЖК РФ, в отличие от ЖК РСФСР, допускает применение жилищного законодательства по аналогии. В таких случаях, как и в гражданском законодательстве, различаются аналогия закона и аналогия права.

Когда определенные жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих указанные отношения, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Этим положением вправе руководствоваться все правоприменительные органы.

2. Если отсутствуют нормы жилищного законодательства, которые могли бы быть применены в порядке аналогии закона, а также в других случаях, когда использование аналогии закона невозможно, права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права), а также требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости. Следует обратить внимание на то, что применение аналогии права, возможно, лишь в целях определения прав и обязанностей участников жилищных отношений.

Если в действующем жилищном законодательстве не окажется прямой нормы, регулирующей конкретное отношение, которая не может быть восполнена ни условиями заключенного договора, ни обычаями, тогда для восполнения пробела в праве прибегают к применению законодательства по аналогии.

Смысл жилищного законодательства воплощен не только в его общих началах, но и в иных особенностях этого нормативного правового массива, в предметах и методах регулирования соответствующих отраслей права (частного и публичного) (ч. 1 ст. 4 ЖК РФ).

Критерии добросовестности, гуманности, разумности, справедливости являются оценочными. Они заложены законодателем в общих началах и смысле жилищного законодательства, возможности решения вопроса при применении аналогии права.

К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных настоящим Кодексом.

Настоящая статья устанавливает правило о том, что при применении к жилищным отношениям (с учетом их разнородности) иного законодательства это законодательство применяется с учетом требований, установленных ЖК РФ. Данное правило, корреспондирует к положению, изложенному в ч. 8 ст. 5 ЖК РФ. Благодаря таким правилам обеспечивается определенное единство правового регулирования отношений, складывающихся в жилищной сфере.

Например, отношения, возникающие в связи со строительством, реконструкцией объектов капитального строительства (в т. ч. зданий, строений, сооружений), если при проведении таких работ затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности указанных объектов, регулируются новым Градостроительным кодексом РФ, технические правила и нормы устанавливаются в соответствии с Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании». Особое внимание необходимо обратить документы, принятые международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством России, или федеральным законом, или указом Президента РФ, или постановлением Правительства РФ, и устанавливающие обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции, в т. ч. зданиям, строениям и сооружениям, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации).

Также можно привести пример санитарных правил и норм, которые регулируются положениями специального законодательства, в том числе, Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Такие жилищные вопросы, как регулирование тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса определяются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».

Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, применяются правила международного договора.

Данная статья устанавливает приоритет норм международного права по отношению к нормам национального жилищного законодательства. Согласно ч. 4 ст. 15 Конституции РФ общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные национальным законом, то применяются правила международного договора. Принцип приоритета норм международного договора по отношению к нормам национального закона в России является определяющим практически для всех отраслей права и законодательства. Жилищное законодательство может содержать нормы, устанавливающие особенности жилищных прав иностранцев несмотря на то, что по общему правилу на жилищные отношения с участием иностранцев распространяется национальный правой режим.

Нормы международного права вступают в противоречие с нормами внутреннего жилищного законодательства, но при разрешении подобных противоречий приоритет отдается нормам международного права.

Среди международных актов основной несомненно является Всеобщая декларация прав человека от 1948 г., в которой рассматривается жилище как обязательный компонент жизненного уровня человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи (ст. 25). Неотъемлемое право на жилище закреплено также в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах 1966 г. (ст. 10), Международном пакте о гражданских и политических правах 1966 г. (п. 1 ст. 12).

Акты регулирующие жилищные отношения имеют определенную иерархию с точки зрения их юридической силы: общепризнанные принципы и нормы международного права, международные договоры Российской Федерации; федеральные законы, устанавливающие изъятия из ЖК РФ для иностранцев; ЖК РФ; иные федеральные законы; федеральные подзаконные правовые акты; нормативные правовые акты субъектов РФ; нормативные правовые акты муниципальных образований.

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Комментируемая статья определяет основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Такие права и обязанности могут быть установлены как ЖК РФ, так и другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. ЖК РФ выделяет шесть оснований возникновения жилищных прав и обязанностей:

– договоры и иные сделки, предусмотренные федеральным законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные федеральным законом, но не противоречащие ему;

– акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

– судебные решения, установившие жилищные права и обязанности;

– приобретение в собственность жилого помещения по основаниям, допускаемым федеральным законом;

– членство в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;

– действия (бездействие) участников жилищных отношений или наступление событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Основаниями возникновения жилищных прав и обязанностей служат различные юридические факты, с которыми закон и иные правовые акты связывают соответствующие последствия.

Обычно основания возникновения каких-либо прав и обязанностей определяются теми конкретными правовыми нормами, которые регулируют соответствующие отношения.

Конкретными нормами ЖК РФ также предусмотрены основания возникновения жилищных прав и обязанностей, к примеру, в ст. 49 ЖК РФ предусмотрены основания возникновения жилищных прав и обязанностей в домах жилищного фонда социального найма, ст. 99 ЖК РФ – в домах специализированного жилищного фонда и т. д.

Част0ю 1 данной статьи допускает возможность возникновения жилищных прав и обязанностей не только из оснований, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, но и из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

Среди оснований возникновения жилищных прав и обязанностей выделяются действия, которые совершаются по воле лица и события, совершаемые независимо от воли лица. Примером действия является вселение лица в общежитие на основании решения администрации организации, которой принадлежит общежитие. Примером события может быть смерть лица, в завещании которого предусмотрено, что наследник обязан предоставить другому гражданину право пользования жилым помещением в унаследованном доме (завещательный отказ).

Действия с точки зрения их законности делятся на правомерные (например, вступление в жилищный кооператив в целях приобретения жилищных прав и обязанностей) и противоправные (вселение в жилое помещение без каких бы то ни было оснований для этого).

Правомерные действия по их направленности на достижение определенного правового результата делятся на сделки (направлены на реализацию гражданской правоспособности и достижение гражданско-правового результата, например, договор найма жилого помещения, договор социального найма жилого помещения, приобретение в собственность жилого помещения, и т. д.) и акты органов государственной власти и местного самоуправления (направлены на реализацию компетенции соответствующего органа и достижение властного результата деятельности органа, например, различные решения указанных органов, например, решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения в доме жилищного фонда социального использования).

Необходимо заметить то, что право на жилое помещение редко возникает из одного юридического факта, для этого требуется наличие нескольких связанных между собой юридических фактов – сложного юридического состава. Например, в соответствии со ст. 57 ЖК РФ право на жилое помещение в домах жилищного фонда социального использования возникает из сложного юридического состава, элементами которого являются: факт нахождения гражданина на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении; решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину; договор социального найма жилого помещения, заключенный с указанным гражданином.

1. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.

2. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

3. Защита жилищных прав осуществляется путем:

1) признания жилищного права;

2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правого акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

5) прекращения или изменения жилищного правоотношения;

6) иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

1. Данной статьей установлен правовой механизм защиты жилищных прав, основанный на Конституции РФ. Обратимся к ч. 1 ст. 46 Конституции РФ, которая гарантирует каждому судебную защиту его прав и свобод, в том числе, жилищных. Жилищное законодательство закрепляет приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав по отношению к защите таких прав в административном порядке.

По устоявшимся правилам защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции или арбитражным судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной ГПК РФ и АПК РФ. Суды рассматривают жилищные дела на основании заявлений (исковых или иных) либо жалоб заинтересованных лиц. Граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, являющиеся участниками жилищных отношений на территории Российской Федерации, в равной степени обладают правом на судебную защиту, если они полагают, что их жилищные права нарушены.

Опять же обратимся к ч. 2 ст. 46 Конституции РФ, где сказано, что решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд. Но следует отметить, что ни Конституция РФ, ни другие акты законодательства не содержат конкретного перечня решений и действий (бездействия), которые можно обжаловать, поскольку исходят из допустимости обжалования во всех случаях. Если соответствующие решения и действия (или бездействие) нарушают жилищные права, то заинтересованное лицо может обратиться в суд или арбитражный суд, руководствуясь соответственно положениями гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ.

Необходимо помнить, что в случае, если заявитель считает, что его жилищные права нарушены изданием незаконного нормативного правового акта, то при обращении в суд или арбитражный суд с заявлением о признании такого акта недействующим полностью или в части он должен учитывать положения гл. 24 ГПК РФ или гл. 23 АПК РФ (в зависимости от подведомственности дела).

Кроме того, по жалобам граждан на нарушение конституционных прав и свобод и по запросам судов Конституционный Суд РФ проверяет конституционность закона, примененного или подлежащего применению в конкретном деле.

Также существует и административный порядок защиты жилищных прав – обращение с заявлением или жалобой в орган или к должностному лицу, являющимся вышестоящими по отношению к субъекту, нарушившему право. Но данный порядок применяется лишь тогда, когда он прямо предусмотрен жилищным законодательством или иным федеральным законом. Однако соблюдение административного порядка не лишает заинтересованное лицо права на обращение в суд: решение, которое было принято в административном порядке, может быть обжаловано в суд в порядке, установленном гл. 25 ГПК РФ, гл. 24 АПК РФ.

2. Комментируемая статья устанавливает лишь примерный перечень способов защиты жилищных прав средствами национальной правовой системы.

Также граждане Российской Федерации должны помнить, что каждый вправе в соответствии с международными договорами Российской Федерации обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты. Это указано в ч. 3 ст. 46 Конституции РФ. Например, к таким органам относится Европейский суд по правам человека – постоянно действующий суд, образованный государствами-участниками Конвенции о защите прав человека и основных свобод, подписанной в Риме 4 ноября 1950 г., в целях обеспечения соблюдения их обязательств по данной Конвенции. Как правило, жалоба направляется в Секретариат Суда по адресу: Council of Europe. European Court of Human Rights. 67075 Strasbourg Cedex. France. В данной жалобе необходимо изложить существо спора, указать, в какие инстанции гражданин обращался на территории России, какие нормы закона, в том числе международных договоров, по мнению заявителя нарушены, каких результатов он ожидает в связи с подачей жалобы. К жалобе прилагаются список решений, вынесенных по делу гражданина, и копии этих решений. Жалоба должна быть подписана заявителем либо его представителем, действующим на основании доверенности, проживающим в одной из стран – участниц вышеуказанной Конвенции.

Европейский суд по правам человека может принять дело к рассмотрению, но только после того, как были исчерпаны все предусмотренные национальным законодательством средства правовой защиты, в соответствии с общепризнанными нормами международного права, и в течение 6 месяцев с даты вынесения национальными органами окончательного решения по делу. Но так как в соответствии ст. 126 Конституции РФ высшим судебным органом по гражданским, уголовным, административным и иным делам в России является Верховный Суд РФ, то гражданин Российской Федерации может обратиться со своим делом в Европейский суд по правам человека лишь по прохождении этой инстанции и получении письменного отказа. Важно не пропустить 6-месячный срок для обращения в Европейский суд по правам человека (возможность его восстановления вышеуказанной Конвенцией не предусмотрена).

Также следует иметь в виду ст. 14 ГК РФ, которой предусмотрена самозащита гражданских прав, к которым относятся и жилищные права. Меры самозащиты могут применяться для ограждения неприкосновенности жилища. При этом самозащита должна быть правомерной, т. е. отвечать трем условиям: во-первых, лицо, защищающее свое право, должно быть бесспорным его обладателем; во-вторых, способ самозащиты должен быть соразмерен нарушению; в-третьих, способ самозащиты не должен выходить за пределы действий, необходимых для его применения.

К компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:

1) определение порядка государственного учета жилищных фондов;

2) установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;

3) определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

4) определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

5) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации;

6) определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом;

7) определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

8) определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;

9) определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, определение правового положения членов товариществ собственников жилья;

10) определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений;

11) определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания;

12) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания;

13) установление правил пользования жилыми помещениями;

14) определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений;

15) правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;

16) установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы;

17) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

18) иные вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Статьи 12—14 гл. 1 раздела I ЖК РФ посвящены разграничению компетенции федеральных, региональных и муниципальных органов в области жилищных отношений. В них определяется компетенция органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления в рассматриваемой области.

Следует обратить внимание на то, что понятие «орган государственной власти» применительно к соответствующим органам как федерального, так и регионального уровня в равной мере обозначает органы законодательной и исполнительной власти. В соответствии со ст. 34 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» структуру органов местного самоуправления составляют представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган), контрольный орган муниципального образования, иные органы, предусмотренные уставом муниципального образования и обладающие собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.

Компетенция органов государственной власти Российской Федерации (Федерального Собрания РФ, Президента РФ, Правительства РФ, федеральных органов исполнительной власти) в жилищной сфере сводится в основном к нормотворческим функциям и полномочиям (см. п. 1—11, 13—16 данной статьи). В федеральных нормативных правовых актах устанавливаются основные правовые гарантии жилищных прав, включая гарантии для социально незащищенных граждан (примером могут послужить п.3, 4, 6, 7 и т. д.).

Также среди полномочий органов государственной власти РФ в жилищной сфере указаны также полномочия правоприменительного и контрольного характера, что объясняется наличием жилищного фонда РФ (например, п.12, 17).

Соответственно, перечень вопросов, отнесенных к компетенции органов государственной власти РФ в жилищной сфере, не является исчерпывающим, что следует из п. 18 комментируемой статьи.

К компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:

1) государственный учет жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

2) определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

3) установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

4) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

5) определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта Российской Федерации категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

6) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации непригодными для проживания;

7) определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

8) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

9) иные вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами и не отнесенные к компетенции органов государственной власти Российской Федерации, компетенции органов местного самоуправления.

Органами государственной власти субъектов РФ являются законодательные (представительные) органы государственной власти и главы исполнительной власти субъектов РФ, иные государственные органы, предусмотренные конституциями, уставами субъектов Российской Федерации, избираемые непосредственно гражданами в соответствии с Конституцией РФ, федеральными законами, конституциями, уставами, законами субъектов РФ.

Компетенция органов государственной власти субъектов РФ (законодательных собраний, губернаторов, правительств, комитетов) в жилищной сфере также представлена как нормотворческими функциями (п. 2–5, 7 данной статьи), так и правоприменительными и контрольными функциями (п.1, 6, 8 этой статьи).

Нормативные правовые акты субъектов РФ должны соответствовать федеральным нормативным правовым актам. В пределах этого соответствия в них могут быть предусмотрены особенности правового регулирования отношений в жилищной сфере.

Необходимо отметить, что перечень вопросов, относящихся к компетенции органов государственной власти субъектов РФ в жилищной сфере, в отличие от соответствующего круга вопросов, входящих в компетенцию органов государственной власти Российской Федерации и компетенции органов местного самоуправления, является открытым. Такие выводы можно сделать из п. 9 данной статьи, в которой определено, что к компетенции органов государственной власти субъектов РФ в жилищной сфере отнесены и иные вопросы, которые не отнесены к федеральной компетенции и компетенции органов местного самоуправления.

1. К компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся:

1) учет муниципального жилищного фонда;

2) установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

3) ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

4) определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;

5) предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

6) принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;

7) согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;

9) осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

10) иные вопросы, отнесенные к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов Российской Федерации.

2. В субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге перечни отнесенных настоящим Кодексом к компетенции органов местного самоуправления вопросов, которые решают органы местного самоуправления на территориях каждого из этих городов, определяются законами данных субъектов Российской Федерации. Иные вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции органов местного самоуправления и не включенные в указанные перечни, решают органы государственной власти данных субъектов Российской Федерации.

1. Компетенция органов местного самоуправления (представительных, исполнительных) в жилищной сфере сводится в основном к правоприменительным и контрольным функциям и полномочиям (п. 1, 3, 5—9 ч. 1 данной статьи), хотя допускается и нормотворческая деятельность (п.2, 4). Нормативные правовые акты и правоприменительные акты органов местного самоуправления в жилищной сфере должны соответствовать федеральным актам и актам субъектов РФ.

Перечень вопросов, отнесенных к компетенции органов местного самоуправления в жилищной сфере, не является исчерпывающим.

2. Следует обратить внимание на то, что для таких субъектов РФ как города федерального значения Москва и Санкт-Петербург закон предусматривает особый порядок определения компетенции органов местного самоуправления в жилищной сфере.

Перечни вопросов, которые решают органы местного самоуправления на территориях Москвы и Санкт-Петербурга, определяются законами данных субъектов РФ в пределах вопросов, отнесенных ст. 14 ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления. Остальные вопросы, отнесенные ст. 14 ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления, но не включенные в данные перечни, решают органы государственной власти Москвы и Санкт-Петербурга.

Так, например, Закон г. Москвы от 11 марта 1998 г. «Основы жилищной политики г. Москвы»; Закон г. Москвы от 7 апреля 2004 г. «О мониторинге технического состояния жилых домов на территории г. Москвы».

Закон Санкт-Петербурга от 4 июля 2001 г. «О жилищной политике Санкт-Петербурга» закрепляют порядок благоустроенности жилого помещения.

1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее – требования).

3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

1. В комментируемой статье не только устанавливается, что, объектами жилищных прав являются жилые помещения, но и дается определение жилого помещения как вида объекта гражданских прав, содержащее его существенные признаки.

2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Жилое помещение обладает следующими признаками:

1) относится к недвижимому имуществу, для которого свойственна прочная связь с землей и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ст.130 ГК РФ);

2) является изолированным, т. е. оно индивидуализировано и обособлено в пространстве как жилой дом, квартира, комната, имеющие отдельный выход на улицу, на лестничную клетку или в общий коридор;

3) предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан (ч. 2 ст. 288 ГК РФ, ч. 1 ст. 17 ЖК РФ). Жилое помещение может быть юридически признано таковым уполномоченным органом только при условии его соответствия нормативным санитарным, техническим и иным требованиям, например противопожарным, экологическим, архитектурно-градостроительным.

3. В законодательстве закрепляется и такой признак жилого помещения, как благоустроенность (см. например, п. 2 ст. 4 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. «Основы жилищной политики г. Москвы»; п.1 ст.1 Закона Санкт-Петербурга от 4 июля 2001 г. «О жилищной политике Санкт-Петербурга»).

Нормативные требования, предъявляемые к жилому помещению, а также сам порядок признания его жилым устанавливаются актами Правительства РФ. К примеру, «Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания», утвержденное постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. № 552, а также «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» утвержденное постановлением Правительства от 13 октября 1997 г. № 1301.

Контроль за техническим состоянием жилых помещений в настоящее время осуществляется на основе ведомственных актов, таких как, например, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые утверждены постановлением Госстроя РФ от 29 сентября 2003 г., а также актов регионального жилищного законодательства, например, Закона г. Москвы от 7 апреля 2004 г. «О мониторинге технического состояния жилых домов на территории г. Москвы».

4. Уровень нормативных правовых актов, регулирующих основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания, значительно повышен. Так, действующее Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания утверждено постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. № 552. Согласно указанному Положению непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения), которые находятся в ветхом или аварийном состоянии либо в них выявлено вредное воздействие среды обитания.

5. В комментируемой статье дано определение общей площади жилого помещения. Общая площадь включает не только так называемую жилую площадь, т. е. площадь всех жилых комнат, но и площадь подсобных помещений и мест общего пользования: коридоров, прихожих, передних, кухни, санитарно-гигиенических помещений и др. При этом в общую площадь, не включается площадь балконов, лоджий, веранд, и террас.

1. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

1. Впервые в жилищном законодательстве в данной статье определены конкретные виды объектов жилищных прав. К ним отнесены: жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты (жилых домов и квартир).

Следует отметить, что новыми являются также нормативные определения понятий «жилой дом», «квартира», «комната» (жилого дома или квартиры).

Каждый предшествующий вид объектов жилищных прав относится к последующему как целое и его часть, т. е. комната может быть частью квартиры или дома, квартира – частью жилого дома. Таким образом, не могут быть объектами жилищных прав помещения в производственных зданиях, бараках и строениях некапитального типа. При этом, однако, в ЖК РФ закрепляются виды жилых помещений специализированного жилищного фонда, которые предназначены для ограниченного использования в установленных законом случаях.

2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16).

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16).

4. Комнатой признается часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в таком доме либо квартире (ч. 4 ст. 16).

Необходимо запомнить, что жилое помещение представляет собой индивидуально определенную вещь, т. к. это определенное недвижимое имущество. Эта определенная вещь (за исключением комнаты) относится к категории сложных вещей, включающих в себя комнаты и некоторые другие помещения, которые имеют обязательное функциональное назначение, т. е. пригодны для постоянного проживания граждан и удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в них. Помещения вспомогательного использования (беседки, гаражи, сараи, погреба и т. п.), обособленные от жилого дома, квартиры не относятся к жилым помещениям. Комната может выступать в качестве самостоятельного объекта жилищных прав только тогда, если она является изолированной.

Ныне нередко встречается ситуация, когда жилые помещения (квартиры, комнаты), расположены в строениях смешанного типа, т. е. эти помещения используются также лечебными учреждениями, под офисы, магазины и т. п. По всей видимости, отнесение таких зданий к категории жилых (многоквартирных) домов зависит в том числе и от того, какая доля в них занята жилыми помещениями, как предлагается в юридической литературе высказывается точка зрения о том, что эта доля должна составлять не менее половины общей площади строения.

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

1. В комментируемой статье воспроизведена норма ч. 2 ст. 288 ГК РФ, устанавливающая назначение жилых помещений: они предназначены для проживания граждан. В отличие от ЖК РСФСР (ст. 7), ЖК РФ в данном случае не делает акцент на том, что жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан, так как проживать в жилом помещении граждане могут как постоянно, так и временно, обладая конституционным правом на свободу передвижения.

2. Также данная статья устанавливает, что жилое помещение может иметь дополнительное назначение, связанное с индивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельностью проживающих в нем законных пользователей. Примеры можно привести следующие: гражданин – наниматель жилого помещения или члены его семьи, являющиеся музыкантами, вправе репетировать в своей квартире, или адвокат может разместить адвокатский кабинет, сапожник выполнять заказы по ремонту обуви в своем жилом доме. Пределы осуществления права пользования жилым помещением в таких случаях определяются, прежде всего, согласно общему правилу о недопустимости злоупотребления правом, в том числе не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу (ст. 10 ГК РФ). В случае несоблюдения предусмотренных законом требований суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

3. Данная статья устанавливает также общий запрет размещать в жилых помещениях промышленное производство. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, право собственности на жилое помещение может быть прекращено в судебном порядке. На основании решения суда жилое помещение может быть продано с публичных торгов, вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения подлежат выплате собственнику (ст. 293 ГК РФ).

Использование нанимателем жилого помещения по договору социального найма не по назначению, разрушение или повреждение жилья, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, являются основаниями для расторжения договора по требованию наймодателя в судебном порядке и выселения нарушителя без предоставления другого жилого помещения (ч. 4 ст. 83, 91 ЖК РФ).

4. Жилищное законодательство предусматривает обязанность пользователя жилого помещения соблюдать права и законные интересы других лиц, а также требования законодательства, обеспечивающие безопасность проживания в соответствующих помещениях. Так, переустройство жилых помещений, предполагающее установку бытовых электроплит взамен газовых, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладка новых или замена существующих электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и т. п. допускается производить только после получения соответствующих разрешений в установленном порядке (ст. 26 ЖК РФ; Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170).

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом.

Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на соответствующее недвижимое имущество.

Необходимо обратиться к ст. 131 ГК РФ, где закреплены общие требования к государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними. Прежде всего, государственной регистрации подлежат право собственности и иные вещные права, но не сами жилые помещения как объекты недвижимости. Данная регистрация имеет правоустанавливающее значение и является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация требуется для договора об ипотеке (ч. 3 ст. 339 ГК РФ); договора продажи жилого помещения (ч. 3 ст. 558 ГК РФ); договора мены жилого помещения (ч. 2 ст. 567, ч. 3 ст. 558 ГК РФ); договора дарения жилого помещения (ч. 3 ст. 574 ГК РФ); договора ренты, предусматривающего отчуждение жилья (ст. 584 ГК РФ); договора доверительного управления недвижимым имуществом (ч. 2 ст. 1017 ГК РФ).

Государственная регистрация производится в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии со ст. 2 указанного Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (в данном случае – жилое помещение) осуществляется в соответствии с ГК РФ.

1. Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

2. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

3. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

4. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

5. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

1. Комментируемая статья содержит определение понятия «жилищный фонд», согласно которому все жилые помещения, находящиеся на территории России, составляют жилищный фонд независимо от того, кому они принадлежат, каков правовой режим их использования, каковы основания возникновения права пользования данными помещениями и т. п.

Также в данной статье проводится классификация жилищного фонда. В основу классификации законодатель кладет форму собственности (ч. 2) и цели использования жилого фонда (ч. 3).

Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им права владения, пользования и распоряжения имуществом, оставаясь собственником, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ч. 1, 2 ст. 209 ГК РФ). От принадлежности жилого помещения к соответствующему фонду зависит его правовой режим, особенности реализации прав лиц, проживающих в жилом помещении, основания прекращения права пользования жильем и т. д.

2. Существует несколько видов жилищных фондов:

1) частный жилищный фонд включает индивидуальные жилые дома, приватизированные, вновь построенные, приобретенные по гражданско-правовым сделкам и иным основаниям, предусмотренным законом, дома, квартиры и комнаты. Собственниками жилых помещений, составляющих частный жилищный фонд, могут быть не только граждане, но и юридические лица. Согласно ст. 213 ГК РФ собственниками жилых помещений являются коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственниками, общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды;

2) государственный жилищный фонд– это собственность Российской Федерации (федеральная собственность) и собственность субъектов РФ – республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономного округа;

Управление и распоряжение от имени Российской Федерации федеральным имуществом осуществляет Правительство РФ. Значительную часть полномочий, в рассматриваемой сфере Правительства РФ, осуществляет Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество), которое, в частности, разрабатывает и осуществляет мероприятия по приватизации находящихся в федеральной собственности объектов недвижимости, оформляет закрепление государственного имущества, находящегося в федеральной собственности, в хозяйственное ведение или оперативное управление, дает согласие на продажу объектов недвижимости, закрепленных в хозяйственном ведении, на передачу их в аренду или залог.

От имени субъектов РФ управление и распоряжение жилищным фондом осуществляют соответствующие государственные органы исполнительной власти субъекта РФ. Так, в соответствии со ст. 29 Закона Санкт-Петербурга от 16 июля 2001 г. «О жилищной политике Санкт-Петербурга» распоряжение жилыми помещениями государственного жилищного фонда осуществляется исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга путем предоставления гражданам жилых помещений по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования и аренды, бесплатной передачи в собственность гражданам занимаемых ими жилых помещений в порядке приватизации жилья, продажи гражданам жилья, передачи в собственность муниципальных образований, расположенных на территории Санкт-Петербурга в порядке, предусмотренном законодательством Санкт-Петербурга;

3) муниципальный жилищный фонд представляет собой составную часть муниципальной собственности, предназначенную для удовлетворения жилищных потребностей населения соответствующей территории. Образование муниципального жилищного фонда осуществляется главным образом за счет передачи жилищного фонда в собственность муниципальных образований субъектами федерации, а также за счет строительства нового жилья.

В соответствии со ст. 125, 215 ГК РФ органы местного самоуправления и лица, указанные в законе, осуществляют права собственника от имени муниципального образования. Органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом, в частности, они вправе передавать муниципальное имущество во временное или постоянное пользование физическим или юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта РФ) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами (ст. 51 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»).

3. Жилищный фонд в зависимости от цели использования жилых помещений классифицируется на:

1) социальный жилищный фонд состоит из определенных жилых помещений, относящихся к государственному или муниципальному фонду. Жилые помещения указанного фонда предоставляются определенным категориям граждан, состоящим на учете нуждающихся в жилье (ст. 57 ЖК РФ). Основанием возникновения права пользования жилым помещением является договор социального найма (ст. 60 ГК РФ);

2) специализированный жилищный фонд включает жилые помещения из состава государственного или муниципального жилищного фонда, которые отнесены к рассматриваемому фонду с соблюдением требований и в порядке, установленными Правительством РФ (ч. 2 ст. 92 ЖК РФ). Законодатель закрепляет особый правовой режим использования конкретных видов специализированных жилых помещений (служебных, жилых помещений в общежитиях, маневренного фонда и др.). Отношение по пользованию данными помещениями основаны на договоре найма специализированного жилого помещения или договоре безвозмездного пользования (ст. 99, 100 ЖК РФ);

3) индивидуальный жилищный фонд образуют жилые помещения, относящиеся к частному жилищному фонду независимо от того, принадлежат они физическим или юридическим лицам. Квалифицирующим признаком для индивидуального жилищного фонда является использование соответствующих жилых помещений для проживания граждан – собственников жилья, членов их семей, иных лиц на условиях безвозмездного пользования (например, временных жильцов) либо для проживания граждан, которым жилье предоставлено юридическим лицом – собственником на условиях безвозмездного пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования включает любые жилые помещения, которые предоставляются собственниками в пользование по возмездным договорам. Наиболее часто жилое помещение данного фонда становится предметом договора коммерческого найма, по которому собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить гражданину (нанимателю) жилье за плату во владение и пользование для проживания в нем (ч. 1 ст. 671 ГК РФ).

4. Государственный учет жилищного фонда осуществляется по единой системе. Задачей учета является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей. Государственный учет включает в себя технический (оперативный), официальный статистический и бухгалтерский учет.

Порядок учета установлен Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301, также постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства».

5. Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по поддержанию жилых помещений. В настоящее время государственный технический учет объектов градостроительной деятельности осуществляют Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы (постановление Правительства РФ от 10 сентября 2004 г. № 477 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности»).

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства – это одна из основных функций федеральных органов государственной власти и органов государственной власти субъектов РФ.

В отношении федерального государственного жилищного фонда данная функция государственных органов указана в ч. 17 ст. 12 ЖК РФ, а применительно к жилищному фонду субъекта РФ – в ч. 8 ст. 13 ЖК РФ. В отношении же муниципального жилищного фонда соответствующая функция осуществляется органами местного самоуправления (п. 9 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ).

Данная статья регулирует лишь отношения по осуществлению государственного контроля, поэтому органы местного самоуправления в ней не названы. Государственный контроль должен осуществляться за сохранностью и использованием жилищного фонда независимо от формы собственности.

Функции контроля и надзора в данной сфере осуществляют в пределах своих полномочий Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству и его территориальные органы (см. Положение о Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, утвержденное постановлением Правительства РФ от 16 июня 2004 г. № 286.)

В целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, может осуществляться страхование жилых помещений в соответствии с законодательством.

Страхование жилых помещений регулируется нормами ГК РФ, Закона РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-I «Об организации страхового дела в Российской Федерации».

Целью страхования жилых помещений является компенсация убытков, понесенных собственником или законным владельцем, например, нанимателем, арендатором жилого дома, квартиры, комнаты в результате наступления страхового случая (пожара, наводнения, аварии техногенного характера и т. п.).

Страховое возмещение не должно превышать предусмотренную в договоре страховую сумму, которая в свою очередь не может превышать действительную стоимость жилого помещения (ч. 2 ст. 947 ГК РФ). В случае, когда жилое помещение застраховано лишь в части страховой стоимости (неполное имущественное страхование), страхователь (выгодоприобретатель) вправе дополнительно застраховать данное помещение, в том числе у другого страховщика. Однако общая сумма по всем договорам страхования не должна превышать страховую (действительную) стоимость жилого помещения.

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

1. Глава 3 содержит много новых норм, отсутствовавших в ЖК РСФСР. В данной главе достаточно подробно регламентированы отношения, связанные с переводом жилых помещений в нежилые и нежилых помещений – в жилые. ГК РФ тоже содержит достаточно скудную нормативную информацию по этому поводу и упоминает только о переводе жилых помещений в нежилые. Такой перевод должен производиться в порядке, определяемом жилищным законодательством (ч. 3 ст. 288). Значит, смело можно утверждать, что нормы о переводе жилых помещений в нежилые, являются принципиально новыми.

Перевод жилых помещений в другую категорию может происходить по различным причинам, одна из них – это проведение градостроительных мероприятий и необходимость использовать определенные жилые помещения для улучшения бытового обслуживания населения, размещения аптек, магазинов и т. п., требующего изменения функционального назначения данных помещений.

Градостроительная деятельность – это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства. Законодательство о градостроительной деятельности состоит из Градостроительного кодекса РФ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ. В то же время перевод нежилых помещений в жилые происходит, например, в случае переоформления строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельных участках, в качестве жилых помещений (жилых домов).

Источники регулирования отношений, связанных с переводом жилых помещений в нежилые и наоборот различны, например, законодательство о градостроительной деятельности – Градостроительный кодекс РФ, другие федеральные нормативные правовые акты, законы и иные нормативные правовые акты субъектов федерации, а также муниципальные правовые акты.

2. В данной статье установлен ряд запретов на перевод жилого помещения в нежилое. Законодатель называет следующие случаи, если:

1) отсутствует отдельный вход в переводимое помещение и вход в него и жилые помещения является общим и при этом отсутствует техническая возможность его оборудования;

2) переводимое помещение является частью жилого помещения, например, комната в квартире;

3) в переводимом помещении постоянно проживают собственник или иные лица, например, члены его семьи;

4) переводимое помещение обременено правами третьих лиц, например, находится в залоге, является предметом договора коммерческого найма.

Эти исключения действуют в отношении всех видов помещений, пригодных для постоянного проживания граждан, отвечающих установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Но если имеются в виду такие жилые помещения, как квартиры в многоквартирных домах, то для их перевода в нежилые помещения предусмотрены дополнительные ограничения. Перевод квартиры в нежилое помещение возможен только при условии, что данная квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома либо выше первого этажа, но при этом помещения, находящиеся непосредственно под такой квартирой, являются нежилыми.

3. Часть 3 данной статьи содержит специальное условие перевода квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение:

во-первых, переводимая квартира должна располагаться на первом этаже;

во-вторых, для переводимой квартиры последующих этажей обязательно отсутствие жилых помещений непосредственно под данной квартирой.

А также в статье содержатся запреты, при которых не допускается перевод нежилых помещений в жилые, одно из них относится к объекту имущественного права – помещение не отвечает предусмотренным законом требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (ч. 2 ст.15 ЖК РФ), и отсутствует возможность доведения его до требуемых кондиций; другое условие касается наличия обременений права собственности на переводимое помещение (залог, социальный или коммерческий наем и др.).

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий перевод помещений).

2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе – заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.

4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее – акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

1. Данная статья детально регулирует порядок перевода жилых помещений в категорию нежилых или наоборот, определении формальных условий такого перевода в дополнение к материальным условиям, закрепленным в ст. 22 ЖК РФ, а также устанавливает правовые последствия принятия соответствующих актов о переводе.

2. Комментируемая статья закрепляет единый порядок перевода помещений. Такой перевод осуществляется органом местного самоуправления. Осуществить перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое вправе только собственник помещения или уполномоченное им лицо. Для осуществления перевода заявитель должен представить в орган, осуществляющий перевод помещений, документы, указанные в статье:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Данный перечень исчерпывающий, значит орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления каких-либо дополнительных документов.

3. Для принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения органу, осуществляющему такой перевод, предоставлен четко ограниченный срок – 45 дней со дня представления заявителем необходимых документов (т. е. со дня их получения соответствующим органом). Этот срок включает все календарные, а не рабочие дни. Данная норма не может быть изменена ни подзаконным правовым актом федерального уровня, ни правовым актом субъекта Российской Федерации, ни тем более органом, осуществляющим перевод помещений.

Дата получения указанным органом представленных документов это дата указанная в расписке, выдаваемой заявителю. Такая расписка служит доказательством того, что все предусмотренные данной статьей документы были представлены в полном объеме.

4. Не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о переводе помещения орган, принявший решение, выдает (или направляет по почте) заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения, по форме, утверждаемой Правительством РФ. В случае, если для использования помещения по новому назначению не требуется проведения переустройства и (или) перепланировки помещения и (или) иных работ, данный документ является юридическим основанием для использования помещения по новому назначению.

5. Решение вопроса о переводе жилого помещения в нежилое или наоборот к компетенции органа местного самоуправления по месту нахождения переводимого имущества независимо от формы собственности на переводимые помещения (п. 6 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ). Такой подход имеет положительное значение только в смысле установления одного ответственного за решение данного вопроса компетентного органа.

В документе, подтверждающем принятие решения о переводе помещения, может содержаться требование о проведении необходимого переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, перечень иных работ, которые необходимо провести.

6. Принятие документа о переводе помещения и проведении переустройства и (или) перепланировки служит правовым основанием для осуществления соответствующих действий по переоборудованию помещения с учетом проекта его переустройства или перепланировки, представленного ранее в пакете документов. Это означает, что отдельного разрешения на переустройство и (или) перепланировку переводимого помещения не требуется.

7. Результатом состоявшейся перепланировки или переустройства переводимого помещения (проведения иных работ) должен стать акт приемочной комиссии, который направляется в орган, осуществляющий учет объектов недвижимости, и подтверждает окончание перевода помещения.

8. Подобного специального акта, подтверждающего окончание перевода помещения в жилое или нежилое, не требуется, если документ о принятом компетентным органом решении не содержит требования о переустройстве и (или) перепланировке. Указанный документ представляет собой акт власти, исходящий от органа местного самоуправления, и является юридическим основанием для изменения правового режима помещения.

9. Использование переведенных помещений должно осуществляться с учетом изменений в их правовом режиме. Пределы использования жилого и нежилого помещений предусмотрены законом.

1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

3. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

1. В правовых актах многих субъектов РФ и муниципальных органов условия, при которых допускается отказ в переводе помещений, сформулированы иначе. Подобного рода положения актов региональных и муниципальных органов могут применяться лишь в части, не противоречащей ЖК РФ и должны быть приведены в соответствие с ним.

Заявитель имеет право обжаловать решение об отказе в переводе помещения в судебном порядке. В таких случаях применяется положения гл. 24 АПК РФ или гл. 25 ГПК РФ в зависимости от подведомственности конкретного дела.

2. Решение об отказе должно быть законным и обоснованным, оно должно содержать основание, по которому компетентный орган местного самоуправления отказывает в переводе.

3. Данное решение в 3-дневный срок со дня его принятия выдается или направляется заявителю, который может обжаловать его в судебном порядке (ст. 13 ГК РФ).

Убытки, причиненные собственнику помещения в результате принятия незаконного акта органа местного самоуправления, подлежат возмещению муниципальным образованием (ст. 16, 1069 ГК РФ).

1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

1. В комментируемой статье содержится новация и заключается она в том, что впервые на уровне федерального закона даны юридические определения понятий «переустройство» и «перепланировка» жилых помещений.

Переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которые требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

2. Перепланировка жилого помещения – это такое изменение его конфигурации, которое требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. К этим положениям есть ограничения: любые перечисленные действия, не требующие изменений в техническом паспорте, не могут рассматриваться как переустройство или перепланировка жилого помещения.

В постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» приводятся примерные виды изменений помещения по указанным группам.

Согласно этому Постановлению:

– перепланировка жилых помещений включает: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров;

– переоборудование (переустройство) жилых помещений включает в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство новых и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Технический паспорт жилого помещения – информационно-технический документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям, составляемый по итогам проведения Государственного технического учета жилищного фонда.

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе – заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации.

6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

1. Необходимо помнить, что переустройство и перепланировка помещений осуществляются по согласованию с органом местного самоуправления. Может и должен заниматься проведением переустройства и (или) перепланировки жилого помещения только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо. Соответственно, этим правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, кроме случаев, когда указанные пользователи будут в установленном порядке уполномочены собственником на совершение соответствующих действий.

2. Для проведения переустройства или перепланировки заявителю необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование, с заявлением о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения. Форма заявления утверждена постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения».

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя иные документы, чем те которые указаны в комментируемой статье.

3. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято уполномоченным органом не позднее 45 календарных дней со дня представления заявителем необходимых документов. В случае принятия решения о согласовании заявителю выдается подтверждающий это решение документ, который составляется в форме, определяемой Правительством РФ. Данный документ служит юридическим основанием для осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения с учетом проекта, представлявшегося заявителем на согласование.

Такое согласование необходимо для контроля со стороны органов местного самоуправления за соблюдением прав и законных интересов лиц, которые могут быть ущемлены в результате изменения характеристик помещения.

4. Особо важно, что ЖК РФ на уровне федерального закона закрепил исчерпывающий перечень документов, необходимых для получения согласования, а также сроков его проведения.

5. Между тем в самом ЖК РФ предусматриваются случаи, при которых для совершения комментируемых требований могут потребоваться иные документы.

Пример можно привести такой: согласно ч. 2 ст. 40, ч. 2 ст. 41 ЖК РФ для некоторых изменений границ помещений, размера общего имущества в многоквартирном доме или в коммунальной квартире требуется согласие всех соответствующих собственников. Данное согласие должно быть оформлено письменно в виде совместного подписания соответствующего заявления о переустройстве и (или) перепланировке или же в виде приложения к заявлению согласия, выраженного письменно в виде отдельного документа.

6. Решение о согласовании является основанием для осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Нарушение этого требования является, в свою очередь, основанием для применения в отношении правонарушителя соответствующих мер ответственности.

Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения [1]

Примечание. Для физических лиц указываются: фамилия, имя, отчество, реквизиты документа, удостоверяющего личность (серия, номер, кем и когда выдан), место жительства, номер телефона; для представителя физического лица указываются: фамилия, имя, отчество представителя, реквизиты доверенности, которая прилагается к заявлению. Для юридических лиц указываются: наименование, организационно-правовая форма, адрес места нахождения, номер телефона, фамилия, имя, отчество лица, уполномоченного представлять интересы юридического лица, с указанием реквизитов документа, удостоверяющего эти правомочия и прилагаемого к заявлению.

Подписи ставятся в присутствии должностного лица, принимающего документы. В ином случае представляется оформленное в письменном виде согласие члена семьи, заверенное нотариально, с проставлением отметки об этом в графе 5.

К заявлению прилагаются следующие документы:

1) _____________________________________________________

(указывается вид и реквизиты правоустанавливающего документа на

_______________________________________________________

переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (с отметкой:

___________________________________________ на ___ листах;

подлинник или нотариально заверенная копия)

2) проект (проектная документация) переустройства и (или) перепланировки жилого помещения на _____ листах;

3) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения на ______ листах;

4) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (представляется в случаях, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры) на _____ листах;

5) документы, подтверждающие согласие временно отсутствующих членов семьи нанимателя на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, на ______ листах (при необходимости);

6) иные документы: _____________________________________

(доверенности, выписки из уставов и др.)

Подписи лиц, подавших заявление*:

«__» __________ 200_ г. ____________________ ____________________

(дата) (подпись заявителя) (расшифровка подписи заявителя)

«__» __________ 200_ г.____________________ _____________________

(дата) (подпись заявителя) (расшифровка подписи заявителя)

«__» __________ 200_ г.____________________ ____________________

(дата) (подпись заявителя) (расшифровка подписи заявителя)

«__» __________ 200_ г. ____________________ _____________________

(дата) (подпись заявителя) (расшифровка подписи заявителя)

При пользовании жилым помещением на основании договора социального найма заявление подписывается нанимателем, указанным в договоре в качестве стороны, при пользовании жилым помещением на основании договора аренды – арендатором, при пользовании жилым помещением на праве собственности – собственником (собственниками).

(следующие позиции заполняются должностным лицом, принявшим заявление)

Документы представлены на приеме «__» _____________ 200_ г.

Входящий номер регистрации заявления____________________

Выдана расписка в получении документов «__» _________200_ г.

№ _______________

Расписку получил «__» __________________ 200_ г.

______________________________

(подпись заявителя)

___________________________________ __________________

(должность, Ф.И.О. (подпись) должностного лица, принявшего заявление)

1. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

3. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

1. Настоящая статья закрепляет исчерпывающий перечень оснований для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

По поводу третьего основания можно привести следующий пример: в соответствии с постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются». Запрещена также перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

В п. 3 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ не указано, требования какого именно законодательства – возможно только жилищного или же любого иного, федерального или и законов субъектов РФ. Скорее всего, под законодательством Российской Федерации, необходимо понимать жилищное законодательство, в состав которого входят не только законы, но и иные нормативные правовые акты (ст. 5 ЖК РФ), а также иные акты законодательства, включаемые в его состав в соответствии с отраслевыми кодексами и иными законами с учетом положение Конституции РФ о разграничении полномочий между Российской Федерацией и ее субъектами.

2. В ч. 2 и 3 данной статьи установлены требования к решению об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Формы такого решения нет, поэтому субъекты РФ могут установить ее самостоятельно в своих правовых актах. В тех регионах, где это не будет сделано, органы местного самоуправления вправе составлять указанное решение в произвольной форме.

3. Но тем не менее решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения представляет собой отдельный письменный документ, принятый в пределах компетенции и по правилам делопроизводства соответствующего органа (индивидуальный правовой акт, который в обязательном порядке должен содержать указание на основание отказа, предусмотренное в ч. 1 данной статьи. Данное решение заявитель вправе обжаловать по правилам процессуального законодательства Российской Федерации.

1. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

2. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

1. Согласно данной статье завершения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, происходит в момент оформлением акта приемочной комиссии.

Так как законодатель не определяет порядок образования такой комиссии, поэтому регулирование указанных отношений вправе осуществлять субъекты РФ, а также органов местного самоуправления.

Направление акта приемочной комиссии в орган (организацию) по учету объектов недвижимого имущества не влияет на признание переустройства и (или) перепланировки завершенными.

Однако не поступление акта в орган по учету может вызвать в последующем затруднения при распоряжении измененным имуществом.

2. Также в комментируемой статье установлена обязанность органа местного самоуправления, осуществившего согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, направить акт приемочной комиссии в организацию (орган), осуществляющий учет объектов недвижимого имущества. Срок и возможные способы выполнения указанной обязанности в законе не предусмотрены, соответственно они устанавливаются на региональном и муниципальном уровне.

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

1. Самовольное переустройство и (или) перепланировка жилых помещений – это переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, которые произведены при отсутствии документа о согласовании этих действий, выданного уполномоченным органом или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося для согласования.

Самовольное изменение технического состояния жилого помещения признается правонарушением, влекущим возможность применения мер юридической ответственности.

2. После самовольного переустройства или перепланировки жилое помещение по общему правилу должно быть восстановлено в прежнее состояние в разумный срок в порядке, устанавливаемом органом, осуществляющим согласование.

Освобождение от обязанности по восстановлению жилого помещения может быть произведено только судом и только при условии, если в результате самовольного переустройства и (или) перепланировки не нарушаются права и охраняемые законом интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровья.

3. В комментируемой статье установлены определенные меры по принудительному восстановлению помещения. Применение этих мер осуществляется на основании решения суда.

Эти меры необходимы для защиты интересов третьих лиц, собственник самовольно измененного помещения может быть лишен принадлежащего ему права в результате продажи помещения на публичных торгах. Исполнение обязанности по восстановлению возлагается на нового собственника помещения.

А также эти меры важны для отношений по социальному найму на собственника (наймодателя) судом может быть возложена обязанность по приведению помещения в прежнее состояние. Договор с нанимателем при этом подлежит расторжению.

4. В случае невыполнения обязанности по восстановлению помещения, оно по решению суда подлежит продаже с публичных торгов. Если новый собственник не выполнил обязанность по восстановлению помещения, по решению суда такое помещение подлежит продаже с повторных публичных торгов.

5. КоАП РФ предусмотрена ответственность за переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением (ст. 7.21, 7.22 КоАП РФ).

6. Но, кроме, административной ответственности за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилых помещений лица, виновные в данных нарушениях, несут дополнительную обязанность имущественного характера – они должны привести соответствующие помещения в прежнее состояние в разумный срок. Порядок совершения этих действий определяется органом, осуществляющим согласование. Соответственно, этот же орган должен установить, за чей счет помещение приводится в прежнее состояние.