Недвижимость как экономическая категория представляет собой физический объект и право собственности на него.

В нашей стране исторически возник и долгое время развивался единственный вид собственности на объекты недвижимости – колхозно-кооперативный. В связи с переходом к рыночным условиям в России появились другие формы собственности на объекты недвижимости:

– общественных организаций;

– недвижимость, принадлежащая акционерным обществам.

В РФ вся недвижимость имеет следующие основные виды собственности:

– государственная (муниципальная);

– частная.

Государственная собственность объектов недвижимости предполагает такую систему экономических отношений между гражданами РФ, при которой управление и распоряжение этими объектами осуществляют органы государственной (муниципальной) власти.

При этом собственность на объекты недвижимости может быть в нескольких формах:

– объекты недвижимости народнохозяйственного значения (например, сооружения, причисленные к памятникам архитектуры и искусства);

– на уровне того или иного национального образования;

– областная или краевая собственность объектов недвижимости (она, как правило, носит коммунальный характер);

– объекты недвижимости, находящиеся в собственности определенного города, района или даже села.

Объекты недвижимости могут находиться как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления.

При имущественных отношениях на праве оперативного управления объектами недвижимости можно владеть и пользоваться в соответствии с целями и задачами собственника. Когда же объекты недвижимости находятся на праве хозяйственного ведения, то ими можно владеть, пользоваться и распоряжаться (что нельзя делать в первом случае).

Объекты недвижимости могут находиться в собственности частного владельца, который обладает исключительным правом владения, пользования и распоряжения (включая продажу данного объекта недвижимости другому лицу).

В соответствии с российским законодательством право собственности предполагает право владения, распоряжения и использования объектов недвижимости в целях и пределах, не нарушающих права собственников, а также соблюдение ограничений (сервитутов).

Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данный объект недвижимости, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т. п.).

Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования объекта недвижимости путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочием владения, ибо по общему правилу можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.

Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы объекта недвижимости путем изменения, его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т. д.).

У собственника недвижимости одновременно концентрируются все три названных правомочия. Но порознь, а иногда и все вместе они могут принадлежать и не собственнику, а иному законному (титульному, т. е. опирающемуся на определенное юридическое основание – титул) владельцу объекта недвижимости, например, арендатору. Последний не только владеет и пользуется недвижимостью собственника-арендодателя по договору с ним, но и вправе с его согласия сдать недвижимое имущество в поднаем (субаренду) другому лицу, произвести действия, улучшающие объект недвижимости, т. е. в известных рамках распорядиться им. Однако следует заметить, что сама по себе «триада» правомочий еще недостаточна для характеристики прав собственника.

Собственник вправе передавать другим лицам свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом, оставаясь его собственником, например, при сдаче недвижимого имущества в аренду. На этом основана и предусмотренная возможность передать недвижимое имущество в доверительное управление другому лицу, что не влечет перехода к последнему (доверительному управляющему) права собственности на переданное недвижимое имущество. Доверительное управление является способом осуществления собственником принадлежащих ему правомочий, одной из форм реализации правомочия распоряжения, но вовсе не установлением нового права собственности на недвижимое имущество.

В отношении объекта недвижимости тесно переплетаются две стороны: «благо» обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования и «бремя» несения связанных с этим расходов, издержек и риска. В этом смысле объект недвижимости обязывает владельца быть заботливым хозяином и расчетливым предпринимателем, а отсутствие такого «бремени» риска и потерь никогда не сделает владельца недвижимости настоящим хозяином. Поэтому собственник недвижимости обязан нести «бремя» содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии и т. п.), если только законом или договором это «бремя» или его часть не возложены на иное лицо (например, охрана объекта недвижимости – на специально нанятых лиц или организацию, управление недвижимым имуществом банкрота – на конкурсного управляющего и т. д.).

Собственник недвижимости также несет риск случайной гибели или порчи объекта недвижимости, т. е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом. Перенос риска случайной гибели или порчи имущества на других лиц возможен по договору собственника недвижимости с ними (например, по условиям конкретного арендного договора), а также в силу указания закона (в частности, такой риск может нести опекун как доверительный управляющий объектом недвижимости собственника-подопечного, а также унитарное предприятие как субъект права хозяйственного ведения).

Субъектами права собственности могут быть любые субъекты гражданского права, физические и юридические лица (кроме унитарных предприятий и финансируемых собственником учреждений), государственные и муниципальные (публичные) образования. Не могут, однако, выступать в этом качестве образования, не имеющие гражданской (имущественной) правосубъ-ектности, в частности, трудовые и иные «коллективы», различные «общины» и тому подобные объединения граждан (физических лиц), не имеющие никакого собственного имущества, обособленного от имущества их участников. Если же такое имущество потребуется создать и обособить, то произвести это можно будет лишь предусмотренным законом способом, а именно: создав один из видов юридических лиц, и речь тогда пойдет о собственности этого юридического лица. Поэтому никакой «коллективной» или иной «формы собственности» Кодекс не предусматривает. Как уже указывалось выше, собственность может быть только частная и публичная (государственная и муниципальная).

Способы приобретения права собственности принято делить на первоначальные и производные. Первоначальные – это когда приобретение прав не связано с правом другого лица на этот объект, и объем прав и обязанностей собственника определяется законом.

Основной первоначальный способ приобретения прав – это правомерная (на законном основании) хозяйственная деятельность субъекта права: право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Это происходит в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ. Из него следует, что лицо, во-первых, может приобрести право собственности на имуществ, не имеющее собственника, во-вторых, на имущество, собственник которого неизвестен, в-третьих, на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Производные способы приобретения прав – это способы не столько приобретения, сколько перехода права от одного право-обладателя к другому. Иначе, это способы, когда субъект права, желающий приобрести объект недвижимости, должен учитывать, кроме требований действующего законодательства, наличие уже имеющегося правообладателя, его волю передать свои права и обязанности в том или ином объеме.

Приобретение права на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных обременении, накладываемых на владельца объектов недвижимости. Так, регистрации прав на земельный участок, ранее находящийся в государственной или муниципальной собственности, предшествует его отвод. Для возведения жилого дома, помимо отвода участка и регистрации права на него за застройщиком, требуется получение разрешения на строительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил.

После приобретения в установленном порядке прав на недвижимость на собственнике лежит обязанность уплаты налога.

Некоторыми особенностями обладает содержание права собственности на землю и другие природные ресурсы. Конституционная возможность иметь указанные объекты недвижимости в собственности не только государства или муниципальных образований, но и частных собственников, предполагает и возможность их перехода от одних собственников к другим, т. е. оборот земельных участков и участков недр. Однако этот оборот законодательно ограничен в общественных интересах так же, как и содержание прав всякого землепользователя или природопользователя. Ведь количество и состав такого рода объектов недвижимости ограничены, а их использование всегда затрагивает интересы общества в целом. Поэтому и свободное, по усмотрению собственника, использование принадлежащих ему правомочий относительно земельных участков и иных природных объектов недвижимости подвергается неизбежным ограничениям в публичных интересах.

Так, собственник должен учитывать природоохранные (экологические) требования и запреты, целевое назначение данных объектов, требования закона по их рациональному использованию, права и интересы соседствующих пользователей и т. д. Это является не ограничением его права собственности на объект недвижимости, а установлением более точных границ его содержания, которое в любом случае не может быть беспредельным.

Наряду с правом собственности на рынке земли необходимо учитывать и ограниченные вещные права на нее, в частности, право пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитуты. Такие права на землю принадлежат лицам, не являющимся ее собственниками, однако имеющим возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, т. е. следуют не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его. Об этом надо помнить при осуществлении сделок, т. к. наличие вещных прав на тот или иной земельный участок является определенным ограничением прав самого собственника этой земли.

Для продаваемых застроенных земельных участков устанавливаются публичные сервитута, в соответствии с которыми собственники земельных участков должны обеспечить:

– безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

– возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

– возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение названных и введение новых публичных сервитутов возможно лишь Федеральным законом или принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами.

Установлен особый режим земли как природного ограниченного ресурса. В частности, государственной собственностью считается вся земля, которая прямо не передана в частную и муниципальную собственность, т. е. установлена презумпция (предположение) государственной собственности на землю, что исключает возможность бесхозного ее существования. Поэтому рыночный оборот земель законодательно ограничивается в общих публичных интересах.

Так, не могут быть в частной собственности земли лесного и водного фондов, континентального шельфа и территориальных вод, недра, охраняемые или используемые особым образом территории, участки семеноводческих станций, унитарных государственных сельскохозяйственных организаций и др. Не подлежат приватизации (об этом уже говорилось ранее) земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, парки, скверы, пляжи, водоемы и др.), земли заповедников, ботанических садов, оздоровительного и историко-культурного назначения и т. д.

Поскольку земля является одновременно не только специфическим средством производства и объектом хозяйствования, но и важнейшим природным ресурсом, то содержание права собственности на землю определяется как гражданским, так и земельным правом с учетом лесного, водного и природоохранного законодательства.

Отдельно хотелось бы сказать об особенностях таких объектах недвижимости, как квартиры.

Объектом купли-продажи может быть только квартира, находящаяся в частной собственности. Муниципальная квартира перед совершением операции купли-продажи должна быть приватизирована, т. е. переведена из государственной собственности в частную. Общая собственность возникает в случае, когда одним и тем же объектом недвижимости (например, квартирой) владеют несколько граждан. Общая собственность может быть долевой или совместной.

Общая совместная собственность на квартиру встречается в договорах приватизации, оформленных до 01.01.95 г. (с этой даты договоры приватизации оформляются только в долевую собственность), а также в отношении совместно нажитого в браке имущества супругов. Ее отличие от долевой собственности состоит в том, что распорядиться имуществом, находящимся в совместной собственности, можно только в целом, не деля ее на части, причем, сделать это может любой из собственников с согласия остальных или все собственники вместе. Общая долевая собственность возникает как при приватизации объекта недвижимости несколькими дольщиками, получении его по завещанию (по отчуждению, по закону), так и при переоформлении совместной собственности в долевую. Доли в долевой собственности могут быть определены по соглашению сторон (например, пропорционально занимаемой участниками жилой площади) или не определены вовсе и тогда они считаются равными. Необходимо учитывать, что при продаже одной из долей владельцы-дольщики имеют право преимущественной покупки за равную цену перед другими покупателями. При дарении своей доли остальные дольщики никакими преимуществами естественно не обладают. Однако, если доля принадлежит ребенку, то ее нельзя дарить, а можно только продавать с одновременным выделением равноценной доли на другой жилплощади (например, при покупке или при прописке ребенка к одному из родителей).

Что касается ЖСК, то гражданин может считать себя собственником ЖСК с момента полной выплаты пая. Таким образом, право собственности на квартиру возникает в результате ее оплаты, а не безвозмездного получения, значит, квартира ЖСК не считается приватизированной и ее владелец сохраняет право на бесплатную приватизацию. У квартиры ЖСК может быть только один собственник – член кооператива, все члены семьи пайщика не являются собственниками, но имеют право проживания. Исключение составляют случаи, когда член ЖСК получал деньги от третьего лица для внесения пая, тогда этому лицу может принадлежать доля собственности, а также супруг пайщика может иметь право на половину доли, оплаченной в период брака.

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей (юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки).

Цель любой сделки ~ приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

– законность содержания:

– правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершивших сделку;

– соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

– соблюдение формы сделки.

В случае, когда хотя бы одно из этих условий будет нарушено, сделка считается недействительной, т. е. не соответствующей закону и не влекущей желаемых правовых последствий.

При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящих в недвижимость, так и в отношении любой самой сложной недвижимой вещи, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

Недействительные сделки могут быть:

1) оспоримыми – сделки, признанные недействительными по решению суда;

2) ничтожными – сделки недействительные с самого начала ее совершения:

– совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;

– волеизъявление не соответствует подлинной воле;

– нарушены формы сделки и требования о ее государственной регистрации:

– сторона сделки недееспособна, т. е. не способна понимать значение своих действий;

– сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.

Наибольшее распространение получили сделки с недвижимостью, совершенные для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (мнимые) или для прикрытия другой сделки (притворные).

Сделки с недвижимостью совершаются только в письменной форме, путем заключения договора, который имеет два значения:

– юридический факт, порождающий права и обязанности;

– само правоотношение, содержание которого составляет эти права и обязанности.

С объектами недвижимости могут заключаться следующие виды сделок:

1. Изменение собственника: купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация, продажа предприятия.

Купля-продажа. При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости, где продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации соответствующими органами юстиции в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При заключении договора купли-продажи продавец вправе требовать:

• уплаты оговоренной в договоре цены;

• оплаты цены объекта недвижимости и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту нахождения объекта недвижимости), если покупатель не оплачивает объект своевременно;

• оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан:

• передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;

• в случае изъятия объекта недвижимости у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;

• вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;

• передать объект недвижимости покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи.

Покупатель вправе требовать:

• своевременной передачи проданного ему объекта недвижимости;

• уменьшения цены объекта недвижимости либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения;

• при передаче объекта недвижимости, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи:

а) соразмерного уменьшения цены сделки;

б) безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период;

в) возмещения своих расходов на устранение этих недостатков;

г) возврата уплаченной цены объекта недвижимости при отказе от исполнения договора;

д) предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.

При этом покупатель обязан:

• принять по акту переданный ему объект недвижимости;

• оплатить объект непосредственно до или после передачи его, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;

• оплатить объект недвижимости по цене, предусмотренной договором продажи.

Мена. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой. Договор мены обязательно заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Нотариальное удостоверение договора необязательно.

Субъектами сделки могут быть граждане и юридические лица.

Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта недвижимости которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.

Если сроки передач объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств.

Право собственности в этой сделке возникает у сторон с момента государственной регистрации перехода соответствующих прав, а не после исполнения ими обязательств по передаче объектов недвижимости.

Дарение. В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

– объект недвижимости в собственность;

– имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица. Однако в отношении этой сделки между коммерческими организациями имеются специальные оговорки.

Для сделки дарения имеются ограничения. Если о&ьект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия, всех его участников. Для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

В сделке дарения одаряемый вправе в любое время, до передачи ему объекта недвижимости, отказаться от него.

Дарение объекта недвижимости обязательно оформляется письменным договором, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

Ренmа. В этом виде сделки получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект недвижимости периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Договор по этой сделке совершается в письменной форме (прил. 12) и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется. Если эти условия не выполнены, то сделка считается ничтожной.

Рента имеет несколько подвидов:

а) постоянная;

б) пожизненная;

в) пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.

По требованию получателя постоянной ренты она может быть выкуплена в следующих случаях:

а) при нарушении плательщиком своих обязательств;

б) при неплатежеспособности плательщика ренты;

в) в случае поступления объекта, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздела его между несколькими лицами;

г) в других случаях, предусмотренных договором.

Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее 1 МРОТ. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другой объект недвижимости, переданный под ее выплату. В случае отчуждения такой недвижимости плательщиком ренты его обязательства по договору переходят на приобретателя недвижимости. Лицо, передавшее обремененный рентой объект недвижимости в собственность другого лица, несет субсидиарную ответственность с ним по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (не может быть менее 2 МРОТ в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, преданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимости, переданной в обеспечение содержания, либо выплаты ему выкупной цены.

Приватизация – это процесс перехода (передачи, продажи) государственного имущества в собственность юридических и физических лиц. В соответствии с российской программой массовой приватизации в течение почти восемнадцати месяцев большинство объектов государственной собственности (более 12 тыс. российских предприятий) перешли в частные владения.

Основным способом приватизации было преобразование государственного предприятия в ОАО со 100 % акций в государственной собственности и продажа их работникам предприятий, а также на конкурсной основе и на специализированных аукционах.

По закону бесплатно приватизировать объект недвижимости гражданин может только один раз в жизни (исключение составляют несовершеннолетние, когда приватизация проводилась от их лица опекуном или родителями). В приватизации могут принимать участие все, кто прописан в квартире постоянно (а также те, кто имеет право на такую прописку – бронь), или только некоторые жильцы, если остальные не претендуют на участие в приватизации, не возражают против нее, а также в случае, когда кто-либо из жильцов уже использовал свое право бесплатной приватизации.

В случае, когда от приватизации отказывается недееспособный гражданин или ребенок, необходимо разрешение органов опеки или РОНО. Такое разрешение получить практически невозможно (так как ущемляются права ребенка), поэтому, если в квартире прописаны дети, они должны участвовать в приватизации (если, конечно, не выписать их заблаговременно ко второму родителю).

Правоустанавливающим документом, подтверждающим право собственности в случае приватизации, является договор приватизации. Он оформляется в районном агентстве по приватизации (по местоположению квартиры) или в городском агентстве по приватизации и подписывается администрацией города с одной стороны и гражданами, приватизирующими жилплощадь с другой.

Список документов, необходимых для приватизации:

1. Паспорта и свидетельства о рождении детей, проживающих в квартире 2. CD7 (характеристика жилплощади) и Ф9 (справка о прописке), которые нужно взять в ЖЭКе не позднее, чем за 1 месяц до приватизации.

3. При прописке после 01.01.92 г:

а) Ф9 с прежнего места жительства;

б) справка о неучастии в приватизации с прежнего места жительства.

Для заключения договора в агентство должны явиться все совершеннолетние участники приватизации и дети старше 14 лет (в том числе и отказывающиеся от приватизации). За детей до 14 лет документ подписывается родителем или опекуном.

Продажа предприятий как имущественного комплекса. Оформление сделок приватизации государственных и муниципальных предприятий как имущественных комплексов должно осуществляться путем заключения договора купли-продажи между покупателем и продавцом (Фонд имущества), который обязан заключить такой договор. В то же время закон не предусматривает принуждения к заключению договора лица, признанного покупателем приватизируемого имущественного комплекса.

2. Изменение права пользования и владения: аренда, совместная деятельность, сервитут, вклад в уставный капитал, ипотека, лизинг, безвозмездное пользование.

Apeндa. Основная особенность рассмотренных выше сделок заключается в том, что объекты недвижимости передаются другой стороне с собственность. Аренда же и все другие виды сделок не предполагают передачу объекта недвижимости в собственность. Так, при аренде объекта недвижимости арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения. Право сдачи объектов недвижимости в аренду принадлежат собственникам и лицам, управомоченным законом или собственником сдавать недвижимость в аренду.

Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст, или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

Договор аренды объектов недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация договора аренды объекта недвижимости означает для арендодателя обременение его прав.

По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования соответствующей недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, то к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого строения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования на условиях, действовавших до продажи земельного участка. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным. Установленная в договоре плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, ан котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется, исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

В настоящее время существует несколько видов аренды зданий и сооружений (нежилых помещений). В зависимости от срока действия договора различают краткосрочную либо долгосрочную аренду.

В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права собственности на здание (сооружение) к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения, аренду нежилых помещений подразделяют на текущую или долгосрочную.

В случае, если имеет место временное получение арендатором в пользование здания (сооружения) за плату, но право собственности остается за арендодателем, то такой вид аренды получил название текущей.

Если договором не предусматривается переход арендованного здания (сооружения) в собственность арендатора (выкуп) по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, то такой договор называется долгосрочным. Условие выкупа может быть установлено и дополнительным соглашение сторон.

При заключении договора, главного инструмента имущественных и обязательственных отношений на рынке недвижимости, руководствуются общими принципами договорного права (добровольности, равенства, автономии воли, имущественной ответственности и обязательности выполнения).

В зависимости от условий, структурное построение договоров можно варьировать, однако, как правило, договор включает в себя:

– реквизиты (договор дарения жилого дома, договор купли-продажи земельного участка, договор ипотеки производственного здания; номер, дата и место подписания);

– преамбулу (вводную часть) – содержит все необходимые сведения о сторонах, вступающих в договорные отношения, и их правовом статусе;

– предмет – обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объекта на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;

– срок и условия передачи объекта недвижимости;

– цену и порядок расчетов;

– права и обязанности сторон;

– ответственность сторон;

– порядок изменения условий и расторжения договора;

– форс-мажорные обстоятельства;

– заключительные положения;

– приложения (схемы, справки и т. д.).

Важнейшим условием деятельности на рынке недвижимости является полное и своевременное исполнение договорных обязательств, т. е. совершение сторонами всего комплекса действий, предусмотренных в договоре.

Прием-передача объекта недвижимости обязательно должны быть оформлены приемо-передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До подписания акта объект недвижимости не считается переданным, а договор исполненным.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче объекта недвижимости, а арендатора от принятия недвижимости. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю.

Права и обязанности сторон по договору аренды следующие:

арендодатель имеет право требовать:

– своевременную уплату арендной ставки;

– в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок (но не более, чем два срока подряд), если иное не предусмотрено договором;

– расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом недвижимости не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату и др.;

арендодатель обязан:

• предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;

• отвечать за недостатки сданного в аренду объекта недвижимости, препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал;

• предупредить арендатора о правах третьих лиц;

• произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимости, если иное не предусмотрено договором или законом;

арендатор имеет право:

• истребовать сданный в аренду объект недвижимости и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления объекта;

• требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора;

• при обнаружении на арендуемом объекте недвижимости существенных недостатков:

а) требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение вплоть расторжения договора аренды;

б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;

• требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении на оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;

• если арендодателем не произведен капитальный ремонт:

а) произвести его за счет арендодателя;

б) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков;

• с согласия арендодателя:

а) сдать объект недвижимости в субаренду;

б) передать арендные права другому лицу;

б) отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;

• иметь преимущество при заключении аренды на новый срок. При аренде предприятий как имущественных комплексов применяются правила об аренде зданий и сооружений;

арендатор обязан:

• своевременно вносить арендную плату;

• пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.

Таким образом, мы рассмотрели основные виды сделок с объектами недвижимости, которые законодательно приняты в РФ. Так как для совершения сделок необходимо, чтобы объекты недвижимости были зарегистрированы в государственных реестрах, то в продолжение этой темы ниже рассмотрим особенности, связанные с государственной регистрацией объектов недвижимости и прав на них при различных видах сделок.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствие с ГК РФ.

Государственной регистрации подлежат права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также права возникновения, ограничения, перехода и прекращения на недвижимое имущество, в том числе земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, обособленные поверхностные водные объекты, многолетние насаждения и другие объекты.

Основной задачей государственной регистрации объектов недвижимости является охрана прав их собственников, а также гарантия достоверной информации об объектах недвижимости.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Все объекты по правам, подлежащие государственной регистрации и учету, исходя из ГК РФ (ст. 131, 216, 265, 268, 294, 296) и ст. 4 Закона, можно объединить в пять групп: право собственности; вещные права; ограничения прав; сделки с недвижимым имуществом; физические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету.

Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, частной, общей (долевой или совместной).

В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. Вещные права — это права хозяйственного ведения, оперативного управления имуществом, пожизненного и постоянного пользования наследуемого владения земельным участком и др. По своей правовой природе они являются абсолютными, т. е. субъекты таких прав могут осуществлять свои правомочия самостоятельно без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на объект недвижимости к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут продолжить свои правомочия (действия) в отношении имущества. Поэтому любое вещное право, регламентируемое ГК РФ, должно быть зарегистрировано.

Третью группу объектов регистрации составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитуты, ипотека; доверительное управление и аренда, которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут – это ограниченное вещное право, ипотека – способ обеспечения обязательств (Шевчук Д.А. Квартира в кредит без проблем. – М.: АСТ: Астрель, 2008), а аренда и доверительное управление – договорные обязательства. Обратим внимание, что поскольку само право аренды воплощается в договоре аренды, подлежит регистрации именно договор как носитель права аренды. Права же и обязанности арендодателя и арендатора, возникающие из договора аренды, являются обязательственными и не должны регистрироваться.

Государственная регистрация передачи недвижимости в доверительное управление осуществляется в том же порядке, что и переход права собственности. Согласно Закону, любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.

Четвертая группа объектов регистрации – действия (сделки), влекущие возникновение, изменение, прекращение или передачу прав на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров купли-продажи, мен, дарения, но и при возведении объекта, его реконструкции, продажи с открытых торгов при исполнительном производстве. Согласно ГК РФ и Закону вновь создаваемые объекты недвижимости подлежат государственной регистрации.

При совершении сделок с объектом незавершенного строительства право на него регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости или проектно-сметной документации и описания объекта незавершенного строительства.

Особое место занимают сделки, совершенные до вступления в действие Закона о регистрации прав. Права на недвижимость, возникшие до момента вступления в силу Закона, признаются действительными без государственной регистрации, которая может проводиться по желанию их обладателей. Если же сделки с объектами недвижимости регистрируются после введения в действие Закона, то требуется регистрация на этот объект прав, возникших раньше, до введения рассматриваемого нормативного акта.

Кроме государственной регистрации, может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества, а также кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости. Поэтому не следует отождествлять правовой и технический учет объектов недвижимости, который ведут различные государственные органы (БТИ, КЗРиЗ и др.).

Субъектами государственной регистрации являются собственники объектов недвижимости, держатели прав на них (арендаторы, пользователи, обладатели сервитутов и др.), с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с другой.

Для создания рынка недвижимости необходимо юридически оформить недвижимость, т. е. в соответствии с утвержденными формами каждому объекту недвижимости должен быть присвоен кадастровый номер – сжатое, цифровое выражение набора характеристик объекта, исключающее его смешение (отождествление) с другим объектом. Федеральный закон определяет кадастровый номер как «уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета...».

По большей части кадастровый номер основан на исключительности пространственно-географического расположения каждого объекта недвижимости, подлежащего регистрации. Так, ст. 1 Закона предусматривает, что кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором они находятся, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения состоит, в свою очередь, из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Более развернутое представление о структуре кадастрового номера дает Положение о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости, утвержденное постановлением Правительства РФ от 15. 04. 1996 г. № 475 (согласно п. 5 ст. 33 Федерального закона о государственной регистрации с момента введения его в действие данное Положение применяется в части, не противоречащей данному Закону).

Таким образом, кадастровый и технический учет (инвентаризация) – это указание признаков конкретного объекта недвижимости, на основании которых объект может быть выделен из массы однородных вещей с последующим цифровым выражением ряда его характеристик (в основном пространственно-географических) по установленной схеме. Кадастровый номер сохраняется до тех пор, пока объект недвижимости, которому был присвоен данный кадастровый номер, существует как единый объект зарегистрированного права. В случае разделения, слияния, выделения объекта недвижимости, вновь образованным объектам (объекту) недвижимости присваиваются новые кадастровые номера.

Сбор и накопление информации осуществляется посредством заведения на каждый подлежащий государственному учету объект специального кадастрового дела установленного образца. Кадастровое дело состоит из регистров титулов, топогеодезического, экономического, сервитутов и имущества.

КЗРиЗ и ГУИОН, в соответствии с установленным порядком, организуют и осуществляют необходимые работы, в том числе землеустроительные, картографические, множительные, техническую инвентаризацию, оценку объектов, подготовку и экспертизу документов и т. п.

На основании договоров с лицами, заинтересованными в государственном учете объектов недвижимости, указанные работы могут Осуществляться хозяйствующими субъектами, имеющими лицензии на производство таких работ. Оплата, а также лицензирование отдельных видов данных работ осуществляется в соответствии с действующим законодательством.

Сбор необходимой информации об объектах недвижимости, формирование кадастровых дел, организацию и проведение необходимых для государственного учета работ осуществляет ГУИОН и подведомственные ему учреждения (ПИБ).

Объекты недвижимости представляют собой особый вид собственности, а права владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости существенно отличаются от прав владения другими видами имущества. Так, при продаже зданий, сооружений и иной недвижимости покупателю одновременно передается право на ту часть земельного участка, которая занята этими объектами недвижимости и необходима для их использования, даже если в заключенном договоре специально не оговорено право покупателя на соответствующий участок земли. Эти вопросы легко решаются, если продавцом земельного участка и связанного с ним объекта недвижимости является одно и то же лицо. В случае же, когда земельный участок принадлежит другому лицу, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец здания, сооружения и т. п. При этом не требуется согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с продавцом.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними производится в целях признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения или прекращения прав на объекты недвижимости. Она направлена на упорядочение гражданского оборота и охраны прав собственников недвижимости. Государственная регистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним, который хранится бессрочно. Это исключает возможность афер с недвижимостью.

ЕГРП содержит информацию о существующих и прекращенных правах на недвижимое имущество, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Состоит реестр из отдельных разделов, идентифицированных кадастровым или условным номером определенного объекта недвижимости.

Разделы ЕГРП располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению. Каждый раздел состоит из трех подразделов.

В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимости: адрес (местонахождение), вид (название) объекта недвижимости, его площадь (фактическая по кадровому плану или по документам), назначение и иная необходимая информация.

В подраздел II вносятся записи о праве собственности и об иных правах на каждый объект недвижимости, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического – лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременени-ях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (о сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимости и др.), дата внесения записи, имя регистратора и его подпись. В записях об ограничениях (обременениях) права указывается содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок по таким исполнениям, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.

При заявлении о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права или сделки с объектом недвижимости в графу «Особые отметки» ЕГРП вносится запись о данном заявлении, которая указывает на существование правопритязаний в отношении данного объекта.

Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации, который возникает при приеме документов на государственную регистрацию прав и соответствует входящему номеру – принятых на регистрацию документов.

ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ведется на бумажных носителях информации, а в тех районах (городах), где имеются возможности, и на магнитных носителях.

При несоответствии записей на бумажном и магнитном носителях приоритет имеет запись на бумажном носителе (п. 8 ст. 12 Закона).

Закон детально регламентирует процесс регистрации недвижимого имущества. Так, ст. 13 устанавливает порядок регистрации, последовательно определяя ее стадии в следующем виде:

• прием документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям этого закона;

• регистрация представленных документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

• правовая экспертиза предоставленных документов и проверка законности сделки с недвижимостью;

• сопоставление заявленных прав на объект недвижимости с уже зарегистрированными на него правами с целью установить отсутствие возможных противоречий;

• при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа в регистрации либо ее приостановления – внесение записи в ЕГРП на недвижимость;

• совершение регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о производственной регистрации, каковыми являются особого вида свидетельства о государственной регистрации прав (ст. 14 Закона).

Проведенная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяется свидетельством, а регистрация договоров и иных сделок – посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения ЕГРП.

Порядок государственной регистрации ограничений (обременении) прав определен п. 2 ст. 13 Закона, где говорится, что регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не право-обладателем, его регистрация проводится при обязательном уведомлении правообладателя о зарегистрированном ограничении (обременении). Регистрация ограничений (обременении) права возможна только при наличии регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

Регистрация прав проводится не позднее, чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для регистрации (п. 3 ст. 13 Закона).

Ст. 16 Закона определен круг лиц, правомочных обращаться с требованиями о регистрации прав и сделок в учреждения юстиции, на которые возлагается функция регистрирующего органа.

Регистрация прав проводится на основании заявления правооб-ладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Если право возникает на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого принят такой акт.

В случае, если права возникают на основании договоров, не требующих нотариального удостоверения, заявление о регистрации должно исходить от всех участников сделки. При уклонении одной из сторон от прохождения процедуры регистрации права на недвижимость оно регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Заметим также, что ст. 16 Закона соотносится с установлениями п. 3 ст. 165 ГК РФ, которые аналогично регулируют порядок регистрации сделки в случае уклонения одного из контрагентов от прохождения регистрационной процедуры. Регистрация же сделки по заявлению одной из сторон возможна только в том случае, если права возникли на основании сделки, не требующей нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенной по желанию участников.

Сейчас крут сделок, требующих соблюдения квалифицированной письменной (нотариальной) формы, сведен к минимуму. Утратили силу положения ст. 7 Закона о введении в действие части второй ГК РФ, сохранявшие требование о нотариальном удостоверении договоров, предусмотренных ст. 550, 560, 574 ГК РФ (договоры продажи, а в силу ст. 567 – и мены недвижимого имущества вообще и предприятия как его разновидности в частности, а также договор дарения недвижимости).

Требование о нотариальном удостоверении и одновременно о государственной регистрации сделки ГК установлено только для связанного с отчуждением недвижимого имущества договора ренты (ст. 584 ГК РФ), а также для договора залога недвижимого имущества (ст. 339 ГК РФ). При этом Закон о государственной регистрации прав применительно к ипотеке содержит изъятие из общего правила о порядке регистрации, устанавливая, что процедура регистрации залога недвижимости начинается только по заявлению залогодателя после государственной регистрации прав залогодателя на вещь, являющуюся предметом залога. Вместе с тем по смыслу п. 2 ст. 163 ГК РФ не исключается возможность того, что в других законодательных актах могут содержаться требования о нотариальном оформлении определенных видов сделок с недвижимостью, требующих в то же время государственной регистрации.

Государственная регистрация прав объектов недвижимости осуществляется по месту их нахождения в пределах регистрационного округа, в котором действует учреждение юстиции. Такая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права для всех лиц, поскольку она не оспорена в судебном порядке. В то же время регистрация должна носить открытый публичный характер. Любое лицо может получить выписку из ЕГРП, содержащую информацию о зарегистрированных правах на любые объекты недвижимости, ограничения (обременения) прав, а также описание объекта недвижимости. Для этого необходимо подать письменное заявление и предъявить надлежащие документы (для юридического лица – свидетельство или иной документ о государственной регистрации данного юридического лица и доверенность о полномочиях представителя, который от имени соответствующего юридического лица обращается за информацией; для физического лица – паспорт). Запрашиваемая информация выдается в пятидневный срок или предоставляется мотивированный отказ.

Необходимо обратить внимание, что открытость сведений о соответствующих правах на объект недвижимости ограничена, что можно истолковать как защиту личной и коммерческой тайны. Сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости, предоставляются только соответствующим правообладателям (не только обладателям «запрашиваемого» права или обременения, но и всем обладателям каких-либо вещных прав или обременении по данному конкретному объекту недвижимости, если таковых несколько), их представителям и наследникам (за плату), а также государственным органам, органам местного самоуправления, судебным, правоохранительным и налоговым органам.

Сам правообладатель имеет право получать информацию о том, какие лица (физические и юридические) запрашивали и получали сведения о правах на соответствующие объекты недвижимости, что тоже можно расценить как защиту интересов правообладателя.

Государство гарантирует права на объекты недвижимости, которые становятся товаром только после государственной регистрации. Государственной регистрации подлежат, кроме прав на недвижимое имущество, и все сделки с объектами недвижимости. Так, при продаже коммерческого объекта недвижимости стороны обязаны осуществить сначала государственную регистрацию заключенного договора на его продажу, затем по передаточному акту произвести фактическую передачу этого объекта покупателю, после чего осуществить государственную регистрацию права собственности покупателя на этот объект недвижимости.

Если сделка с объектами недвижимости была совершена до принятия законодательством установленного порядка регистрации договоров купли-продажи, право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора. Отсутствие регистрации такого договора не является основанием для признания его недействительным.

Несоблюдение сторонами государственной регистрации сделки с объектами недвижимости влечет ничтожность сделки. Однако, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации заключенной сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

С началом 2000 года завершился первый и самый сложный этап в становлении отечественной системы госрегистрации прав на недвижимость. Соответствующие учреждения юстиции действуют в 84 субъектах РФ (кроме Эвенкийского, Чукотского, Ненецкого и Усть-Ордынского автономных округов, а также Чеченской Республики). В целом по России 1375 их филиалов и представительств, где работают 11077 чел., в том числе 2083 регистратора прав.

Учреждения юстиции по регистрации прав создают субъекты Федерации, назначение и освобождение от должности самого регистратора входит в функции уполномоченного федерального органа исполнительной власти – Министерства юстиции России. Отношения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются только актами федерального законодательства.

В Санкт-Петербурге государственную регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ними осуществляет ГУ ГБР – государственное учреждение юстиции – городское бюро по регистрации прав на недвижимость (рис. 4.1).

Рис. 4.1. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней на примере Санкт-Пететербурга.

Органы власти субъектов РФ могут принимать нормативно-правовые акты лишь о поэтапном создании учреждений по регистрации прав. На центральные органы возлагается правовой контроль, разработка методических нормативных материалов, координация работ, подготовка персонала и другие функции. В обязанности регистратора входит проверка юридической природы сделок их правовое сопровождение. Поскольку право собственности возникает не с момента заключения соглашения, а с момента государственной регистрации сделок, то проверяться должен именно переход права на недвижимость.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также предоставление информации о зарегистрированных правах осуществляется на платной основе в размерах, установленных субъектами РФ.

Регистрационная процедура начинается с приема документов на государственную регистрацию прав регистратором от заявителя (или представителя такового).

Для регистрации прав (обременении прав, сделок) предоставляются следующие документы:

– заявление о государственной регистрации права и(или) сделки в произвольной форме, но с обязательным указанием необходимой регистратору информации о заявителе и заявляемом им праве и(или) сделке;

– правоустанавливающий документ, соответствующий, помимо всего прочего, формальным требованиям Закона:

а) акты, изданные органами государственной власти или местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

б) договоры и другие сделки в отношении объектов недвижимости, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимости на момент совершения сделки;

в) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

г) свидетельства о праве на наследство;

д) вступившие в законную силу судебные решения;

е) акты (свидетельства) о правах на объекты недвижимости, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

ж) иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

з) приложения к правоустанавливающему документу, например, план земельного участка, участка недр и(или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера; документ об оплате регистрации, – услуг ГУ ГБР и госпошлины (в случаях, установленных законом); документ, удостоверяющий личность заявителя, его ксерокопия, нотариально удостоверенный перевод документов, удостоверяющих личность, исполненных на иностранном языке.

Полномочия представителя юридического лица подтверждаются следующими документами:

– подлинником или нотариально заверенной копией учредительных документов со всеми зарегистрированными изменениями и дополнениями;

– нотариально заверенной копией свидетельства о государственной регистрации юридического лица;

– уведомлением (справкой) налоговой инспекции о том, что юридическое лицо состоит на учете в налоговой инспекции (с указанием идентификационного налогового номера), либо нотариально удостоверенной копией карты о постановке на налоговый учет, выданной (оформленной) не позднее, чем за два месяца до обращения в бюро;

– протоколом об избрании или приказом о назначении на должность руководителя, имеющего право в силу закона, устава, положения действовать от имени юридического лица без доверенности;

– доверенностью, подписанной руководителем и скрепленной печатью юридического лица.

В доверенности, выдаваемой от имени юридического лица, должна быть указана дата ее совершения, четко определены полномочия представителя. Доверенность, выданная на заключение сделки, подлежащей нотариальному удостоверению, должна быть нотариально удостоверена (п. 2 ст. 185 ГК РФ). Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена (п. 3 ст. 187 ГК РФ). Полномочия представителя юридического лица, действующего по доверенности от имени правообладателя – физического либо юридического лица, подтверждаются:

– доверенностью, выдаваемой юридическим лицом, для осуществления действий от имени и в интересах доверителей, которая должна быть нотариально удостоверена;

– основной доверенностью, выдаваемой юридическому лицу;

– нотариально удостоверенной копией устава юридического лица и документами, подтверждающими полномочия представителя;

– нотариально удостоверенной копией лицензии на осуществление риэлтерской деятельности, выданной или зарегистрированной уполномоченным органом.

В случае сомнений в отношении правомерности предоставленных документов регистратор может обратиться в правоохранительные органы, в ЖЭКи и другие учреждения для проведения проверки. Ответ вышеперечисленными органами предоставляется в 10-дневный срок.

Если при проведении юридической экспертизы возникают замечания, которые можно и нужно устранить, заявителю предоставляется право в месячный срок (по письменному заявлению – в срок до трех месяцев) привести весь комплект документов в соответствие с указанными требованиями. При этом государственная регистрация прав приостанавливается.

Регистрация может быть приостановлена и на основании заявления правообладателя или уполномоченного на то им лица при наличии у него доверенности, где в письменной форме указываются причины и срок, необходимый для приостановления. В этом случае регистрация может быть приостановлена не более, чем на три месяца. Подача такого заявления прерывает течение срока, указанного выше. Срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый срок.

Регистрация приостанавливается на основании определения или решения суда, что сопровождается внесением соответствующей отметки в ЕГРП.

Отказ в государственной регистрации возможен в случаях, когда:

– право на объект недвижимости не подлежит государственной регистрации;

– с заявлением обратилось не надлежащее лицо;

– акт органа власти о предоставлении прав на объект недвижимости признан недействительным с момента его издания;

– лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект;

– документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям законов;

– документ составлен без указания лицом определенных условий, ограничивающих его права;

– правоустанавливающий документ свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимости;

– присутствуют технические ошибки в записях документов. Не является основанием для отказа в государственной регистрации отсутствие или незаконченность работ по кадастровому учету земельного участка или наличие судебного спора о границах земельного участка. Не допускается при регистрации незаконченность работ по учету зданий, сооружений и их отдельных частей.

При отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа, и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

В случае, если при регистрации прав допущена техническая ошибка, ее исправление осуществляют тогда, когда нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи. Если предполагается, что исправление такой ошибки может причинить вред или нарушить интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление может производиться по решению суда.

Технические ошибки в записях исправляют в трехдневный срок по решению регистратора прав после их обнаружения или получения от любого лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Участники отношений при регистрации в такой же срок в письменной форме получают информацию об исправлении технической ошибки.

После признания поданных документов соответствующими установленным требованиям регистратор вносит необходимые записи в ЕГРП. С этого момента право (обременение права) – возникновение, переход или прекращение такового – и(или) сделка считаются зарегистрированными.

Государственная регистрация возникновения и перехода прав на объект недвижимости удостоверяется соответствующим свидетельством.