Рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.

Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Однако более полным будет определение рынка недвижимости, представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих.

Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т. д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т. к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

– создание новых объектов недвижимости;

– передачу прав на недвижимость;

– установление равновесных цен на объекты недвижимости;

– эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

– распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

– инвестирование в недвижимость,

выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

со сменой собственника:

– куплю-продажу объектов недвижимости;

– наследование;

– дарение;

– мену;

– обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

с частичным или полным изменением состава собственников:

– приватизацию;

– национализацию;

– изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

– внесение в уставный капитал;

– банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);

без смены собственника:

– инвестирование в недвижимость;

– развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

– изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

– управление, эксплуатация;

– залог;

– аренду;

– передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

– регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

– ренту;

– пожизненное содержание с иждивением;

– передачу в доверительное управление;

– введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

– страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» – экономическими спадами и подъемами (рис. 2.1).

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:

– низкой ликвидностью;

– цикличным характером;

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

– высокой степенью регулирующего государственного воздействия;

– наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени;

– высоким уровнем трансакционных издержек.

Рис. 2.1. Цикличность развития рынка недвижимости:

1 – спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 – поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 – новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 – насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок. Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт. Собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т. д. Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок как специфический сектор экономики.

Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

Приведенные цифры получены в результате обработки информации, накапливаемой в базе данных «Городского каталога недвижимости». Данные обработаны по специальной методике, позволяющей устранить искажающее влияние наиболее сильных ценообразующих факторов (таких, как эксклюзивный ремонт или вид из окон) и учесть влияние ряда других факторов (крайние этажи, отсутствие ванной комнаты и др.). Количество ежемесячно публикуемых вариантов (более 20 000) позволяет проанализировать, как влияет на цену местоположение, тип дома, число комнат в квартире.

Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса,

Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т. д.).

На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов. Наиболее важные из них приведены в табл. 2.1.

Система факторов, определяющих состояние и тенденции спроса и предложения в границах того или иного регион, не является исчерпывающей. Например, в нее не вошли политические, национальные и даже культурные факторы, а также традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие весьма существенное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка, а следовательно, и на спрос и предложение.

Долгосрочные и краткосрочные изменения факторов и условий на рынке недвижимости и финансовом рынке управляют спросом и предложением недвижимости. Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций в объекты недвижимости.

В настоящее время на российском рынке существует значительное превышение предложения по сравнению с потребительским спросом (особенно на коммерческую недвижимость).

Величина спроса на объекты жилой недвижимости обусловлена многими факторами: транспортной оснащенностью района расположения объекта, его экологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытового назначения. Однако, наиболее существенен так называемый фактор местоположения.

Одной из важнейших особенностей объектов недвижимости является необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций.

Независимо от функционального назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур: коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране, поиске и деловых контактах с арендаторами, контроле за поступлением платежей и др. Качество управления объектами недвижимости составляет значительную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления.

К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

Преимущества:

• возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости;

• достаточная устойчивость потребительского спроса;

• меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;

• наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов.

К недостаткам можно отнести:

• информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;

• отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости;

• необходимость использования информации о сделках, совершаемых на рынке недвижимости;

• «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;

• издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию) значительны, если не сказать высокие.

Наиболее распространенная точка зрения – рынок недвижимости характеризуется как одна из разновидностей инвестиционного рынка и выделяет несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной зависимости:

• совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит в конечном счете к возможности обмена между ними;

• возможность использования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;

• наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;

• проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке;

• наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и обдающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения.

• получение дохода от объекта инвестирования;

• необходимость в управлении для получения дохода. Однако рынок недвижимости имеет и свои особенности.

Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой – у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.

Например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5 % от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие в АО, образованным на базе здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.

Необходимость в управлении.

Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода.

От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода:

– для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;

– для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

Неоднородность недвижимости.

Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

Защищенность доходов от инфляции.

Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции.

Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

Высокие трансакционные издержки.

Сделки с недвижимостью требуют высоких трансакционных (операционных) издержек.

Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1 % от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10 % от цены.

Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов.

Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.

Особенности ценообразования.

Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости – результат последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда – ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

Сохранность инвестируемых средств.

Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств.

Земля – неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения – долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).

Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми активами, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив.

В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или для личного потребления.

Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т. д.

Купля-продажа объектов недвижимости – это не просто купля-продажа товара, а движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход.

Другой подход акцентирует внимание на объектах недвижимости как товарах особого рода.

Объекты недвижимости в большей степени, чем какие-либо другие товары, подвергаются государственному воздействию, в результате чего риск потери вложений в данные объекты может быть выше, чем в другие товары.

Товар на рынке недвижимости – это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует, так называемая, неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, при оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости.

Согласно нормативным актам, принятым в период с 1990–1996 гг., уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается. Сущность недвижимости как товара триедина:

– физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объем, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т. п.);

– юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);

– экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т. п.);

– затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т. д.); и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т. д.).

В соответствии с этим любой из объектов недвижимости в процессе существования проходит несколько этапов. А именно:

1. Создание – инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеот-вод, строительство (реконструкция), сдача в эксплуатацию. Этот этап наиболее сложен, ибо он состоит из многочисленных составляющих.

2. Оборот прав на ранее созданную недвижимость, включающий продажу, сдачу в аренду и т. д... На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций в предыдущем цикле и начало получения прибыли, а также морального и физического износа.

3. Управление объектами недвижимости — эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа.

К специфическим характеристикам недвижимости как товара, обращающегося на данном рынке, относится, в первую очередь, его стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней весь спектр характеристик местности.

Неповторимость, уникальность, разнородность образуют еще одну группу признаков недвижимости. Объекты могут отличаться по размерам и планировке, качеству и системам коммунального обслуживания (водопровод, канализация, отопление, кондиционирование, лифты и т. д.) конструктивным элементам и отделке.

Еще одна характерная черта недвижимости – это долговечность, которая выше, чем у других товаров. Долговечность накладывает на собственника объекта недвижимости обязанности по проведению ремонтов (капитальных и косметических) и контролю темпов физического износа.

Объекты недвижимости характеризуются еще и длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3–3,5 года.

Недвижимости как товару присуще несовпадение характеристик товаров (асимметрия представлений о товаре) – объектов недвижимости с точки зрения производителя и потребителя. С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.

Недвижимость – дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные виды ипотек и др. Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличны от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Из-за сложности процедуры передачи прав на объекты недвижимости устанавливается низкий уровень ее ликвидности как товара, т. е. ее нельзя быстро реализовать.

Особые характеристики недвижимости формируют широкий спектр информации, необходимой для представления этого товара на рынке. К общим вопросам, связанным с принятием инвестиционного решения и требующим анализа можно отнести:

– текущие и ретроспективные характеристики рынка недвижимости;

– социально-демографические показатели;

– параметры регионального и местного рынков недвижимости и пр.

Исследование рынка недвижимости необходимо проводить для определения соотношения между спросом и предложением на конкретный вид товара в конкретный момент времени. Низкое качество аналитической работы может привести к кризисам на рынке недвижимости.

В качестве примера можно привести кризис на рынке жилой недвижимости в конце 90-х гг. в Москве, где чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело к перенасыщению жильем и, соответственно, и к его невостребованности.

Наличие характерных черт, присущих товарному рынку, не исключает взаимосвязи между рынком недвижимости и рынком инвестиций. Они существуют как отдельные, самостоятельно функционирующие элементы единого рынка страны.

Существует еще один подход к изучению социально-экономической сущности рынка недвижимости, который увязывает этот рынок с рынком услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств и проявлений.

Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания вполне конкретных процессов:

– рынок жилья – для обеспечения жилищных нужд;

– рынок промышленных объектов – для реализации производственно-технологических процессов;

– рынок земельных участков — для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных специфических услуг и по своей социально-экономической природе близок к понятию рынка услуг.

Однако не совсем правильно утверждать, что рынок недвижимости – это составной элемент единого рынка услуг.

Услуга, как товар особого рода, обладает рядом отличительных черт:

– неотделимостью от производителя;

– неосязаемостью;

– несохраняемостью;

– непостоянством качества.

При этом услуга может быть связана или не связана с товарами, имеющими материально-пространственную форму выражения, но и в том и в другом случае она полезна не как вещь, а как определеннаядеятельность.

Очевидно, что услуги, предоставляемые объектами недвижимости, не обладают всей совокупностью черт, присущих приведенному выше способу идентификации.

В частности, они могут осуществляться и при отчуждении непосредственного производителя объекта, имеют возможность сохранятся и имеют осязаемый характер.

Объект недвижимости полезен не сам по себе, а как совокупность возможностей для реализации деятельного процесса и его обслуживания.

Это обстоятельство позволяет характеризовать рынок недвижимости как одну из разновидностей рынка услуг, но разновидность весьма специфичную, требующую для своего изучения взвешенного подхода, объединяющего принципы системного и индивидуального исследования.

С экономико-философской точки зрения рынок недвижимости – это инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности.

Обобщая понятийно-терминологические подходы, можно сделать следующие выводы. Социально-экономическая природа рынка недвижимости достаточно сложна и ввиду отсутствия весомых теоретических оснований для его однозначной идентификации рассматривать рынок необходимо во взаимосвязи с рынками товаров, инвестиций и услуг.

Рынок недвижимости – интегрированная категория и предполагает наличие характерных черт, присущих рынкам товаров, инвестиций и услуг (рис. 2.2).

Такая трактовка не противоречит узконаправленному пониманию рынка, подразумевающему экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. От того, насколько профессионально выполнен этот анализ, зависит достоверность бизнес-планов, на основании которых принимаются инвестиционные решения. Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональными аналитиками с определенной подготовкой и квалификацией, на основе разработанных стандартов анализа рынка недвижимости. Эти стандарты должны обеспечивать состоятельность и достоверность исследования на основании единых критериев, исключающих различные толкования.

Рис. 2.2 Рынок недвижимости и его связь с другими рынками

Профессиональное исследование рынка недвижимости пока не является самостоятельным и независимым видом предпринимательской деятельности, но дальнейшее бурное развитие рынка недвижимости приведет к формированию его прикладного анализа.

Известно, что в России на одного жителя приходится значительно меньше жилой площади, чем в европейских странах, в том числе в бывших странах народной демократии, так же, как и наша страна пострадавших в период второй мировой войны.

На примере Москвы можно проиллюстрировать состояние обеспеченности жилой площадью жителей города по сравнению с жителями городов Западной Европы. В настоящее время в Москве на одного жителя приходится 23 кв. м общей жилой площади, тогда как в городах Западной Европы – от 40 до 70 кв. м.

В послевоенный период в стране повсеместно была создана развитая база строительной индустрии, которая позволила в относительно короткий срок провести восстановительные работы на объектах экономики и обеспечить дальнейшее повышение экономического потенциала страны.

Созданная в этот период развития база индустриального домостроения позволила нарастающими темпами развить строительство преимущественно крупнопанельных и крупноблочных жилых домов и в большей части объектов социально-бытового назначения.

Однако бытовые условия проживания в таких домах, особенно построенных в первые послевоенные 10–20 лет, не отвечают современным требованиям. Особенно отстали как от уровня современных бытовых требований, так и по износу конструкций пятиэтажные панельные жилые дома, построенные в 50-х гг. Эти дома в большинстве регионов либо сносятся (на их месте с использованием имеющихся коммуникаций строят новые серии домов), либо реконструируются.

За последние годы в практике строительного производства произошли значительные изменения, связанные с повышением уровня механизации работ и квалификации работников строительного комплекса в целом. В условиях перехода к рыночным отношениям в строительстве изменились и социальные условия работников строительства. Большое значение стала иметь конкуренция на получение заказов на строительство.

Если проанализировать изменения стоимости строительства в Москве (с учетом специфики российского ценообразования в строительстве) за последние 10 лет – с 1990 по 1999 гг., т. е. в период перехода к рыночным отношениям в строительстве, – то следует отметить, что изменения стоимости в секторе создания жилой недвижимости происходили за счет двух факторов:

– инфляции;

– изменения ценообразующих факторов, происходящих в связи с научно-техническим и социальным прогрессом и проведением мероприятий по охране окружающей среды.

Действующие с 1984 г. и пересчитанные в 1991 г. сметные нормы устарели – морально и технически. Морально изменились условия в экономике страны (сменилась форма собственности, наблюдается нестабильность оптовых и розничных цен на материалы и продукты), существует расслоение общества, произошли изменения в покупательной способности населения, банкротство отечественной промышленности и ресурсообразующих организаций и хозяйств. Они устарели в связи с тем, что технические причины заключаются в следующем: изменились технологические процессы возведения и отделки зданий и сооружений, а также монтажа санитарно-технического оборудования и лифтов за сет применения качественно новых строительных материалов конструкций, изделий и сантехоборудования, более современных машин и механизмов, в том числе средств малой механизации в замен ручного труда.

В 1999 г. организациями всех форм собственности на развитие и поддержание экономики и социальной сферы в основной капитал вложено около 600 млрд. руб., что в сопоставимых ценах составило 101 % уровня 1998 г. Большая часть инвестиций в основной капитал финансируется за счет собственных средств предприятий (52 %). Возросла доля кредитов банков с 4 % в 1998 г. до 6 % в 1999 г. Инвестиции в отраслях, производящих товары для населения, увеличились на 7,5 %, в транспорт – на 4,5 %, в промышленность – на 2,5 %. К сожалению, доля инвестиций в строительную индустрию и жилищно-коммунальное хозяйство снизилась на 3 %. В 1999 г. объем подрядных работ, выполняемых организациями всех форм собственности, составил 314,5 млрд. руб., что в сопоставимых ценах выше уровня 1998 г. на 5,4 %.

Несмотря на снижение инвестиций в жилищную сферу в 1999 г., за счет всех источников финансирования было построено 414 тыс. новых благоустроенных квартир и индивидуальных домов общей площадью 32 млн. кв. м, что на 4,3 % выше уровня 1998 г. в 1999 г. объемы индивидуального жилищного строительства по сравнению с 1998 г. увеличились на 14,6 %, а доля индивидуального жилищного строительства от общих объемов строительства жилья в целом по стране достигла 43,3 % (а в отдельных регионах 60–70 %).

Приведенные данные по индивидуальному жилищному строительству свидетельствуют, что при существующем социальном положении значительной части населения и низком прожиточном уровне приобрести квартиры на рынке строящегося жилья при сложившихся высоких ценах может лишь незначительная, хорошо обеспеченная часть населения. Довольно большая часть населения преимущественно в небольших городах, поселках и в сельской местности предпочитает строить себе жилье индивидуальным способом, т. к. такой вид строительства обходится застройщику в несколько раз дешевле.

При наличии в стране огромных, недоиспользуемых производственных мощностей по индивидуальному домостроению в социальном плане на первый план выходит проблема снижения стоимости строительства жилья, в том числе за счет совершенствования налоговой системы, применения более дешевых видов используемых материалов и оборудования квартир.

В 1999 г. рост стоимости строительной продукции (имеется в виду строительство объектов недвижимости, т. к. стоимость оборудования в этой оценке не участвует) в среднем по России составил 33 %, в том числе стоимость строительства жилья возросла на 34 %, стоимость строительно-монтажных работ – на 31 %.

Основными факторами увеличения себестоимости строительно-монтажных работ являются опережающий рост цен на строительные материалы, комплектующие изделия и энергоносители, а также зарплаты работников строительной отрасли. Отпускные цены на строительные материалы выросли за год в среднем по стране более, чем на 40 %. Особо следует отметить неконтролируемый рост стоимости импортных материалов и отечественных металлоконструкций, арматуры и металлопроката (до 150 % за год). Нельзя признать нормальным, когда цены на строительную продукцию, в том числе на местные строительные материалы, и жилье в соседних регионах, имеющих практически одинаковый строительный потенциал, отличаются на 30–50 % и более.

К концу 1999 г. в большинстве регионов России завершена работа по переходу на новые сметные нормы и цены. Однако в некоторых регионах эта работа организована не на должном уровне. А ведь это ключевая задача по упорядочению сложившегося ненормального положения по неконтролируемому росту цен на строительную продукцию.

Главгосэксертизой в 1999 г. было подготовлено около 400 сводных экспертных заключений, в том числе 203 – по ТЭО и проектам с общей стоимостью строительства 7,3 млрд. руб. (в базисных ценах 1999 г.). За счет совершенствования проектных решений по замечаниям экспертизы общая заявленная стоимость строительства снижена на 513 млн. руб. или на 70 /о. Если учесть, что такой уровень завышения стоимости строительства может иметь место и в других проектах, не подвергнутых экспертной проверки, то общий объем завышения стоимости строительства в 1999 г. можно оценить в 42 млрд. руб. в ценах, действовавших в 1999 г. (7 % от 600 млрд. руб. инвестиций, вложенных в основной капитал в 1999 г.).

Как видно из этих данных, произвольное завышение цен в строительстве имеет большое значение. Это подтверждают и данные Госкомстата об опережающем росте стоимости строительства по сравнению с общим уровнем роста цен в отраслях экономики.

В настоящее время стоимость построенного жилья в различных регионах значительно различается. Отдельные проекты так называемого уникального жилья в престижных районах предусматривают стоимость 1 кв. м общей жилой площади до 2300 долл. США. При этом в районах массовой застройки стоимость 1 кв. м жилья в Москве и в ряде других регионов не превышает 200 долл. США.

По данным Института экономики города, сегодня отношение средней стоимости жилья к средним годовым семейным доходам составляет 5,5 раза, что больше по сравнению с 1993 г. в 3 раза. Поэтому большое развитие должно получить так называемое ипотечное строительство, или, иными словами, строительство жилых квартир для нуждающихся в получении жилья или в улучшении жилищных условий за счет долголетних кредитов.

Важным фактором обеспечения жильем наиболее нуждающейся категории населения является реализация программы государственных жилищных сертификатов (ГЖС), в результате которой выработаны механизмы государственной поддержки определенных групп граждан. Эта программа наиболее полно обеспечивает права граждан на получение жилья по собственному выбору в пределах социальных норм.

Программа ГЖС основывается на следующих принципах:

– бюджетная субсидия направляется напрямую нуждающимся;

– гражданин имеет право приобрести готовое жилье по собственному выбору на первичном или вторичном рынке;

– бюджетные средства проходят напрямую от плательщика до продавца, минуя посредника.

В осуществлении программ жилищных сертификатов накоплен огромный положительный опыт. Однако при реализации данной программы нельзя допустить дискриминации, как это имеет место на местах. Многие объекты финансируются фиктивно. Источники финансирования расписаны по различным направлениям, но не по тем статьям, которые требуются.

На примере строительства недвижимости в Москве и Московской области можно проанализировать содержание фактического и рационального ценообразования в строительстве.

В 1999 г. в Москве построено 3,4 млн. кв. м, в Московской области – 2,7 млн. кв. м общей жилой площади, что составляет соответственно 10,7 и 8,5 % от общего объема по стране. Диапазон стоимости 1 кв. м жилья в Москве составляет от 200 до 2000–2200 долл. США.

Изменение затрат на производство подрядных работ в строительных организациях всех форм собственности (в % от стоимости выполненных подрядных работ) за последние 10 лет по отдельным регионам характеризуется данными табл. 2.3.

Как видно, затраты на производство подрядных работ в строительстве характеризуются постоянным повышением стоимости выполненных работ по сравнению с стоимостью по сметам (или по договорам), что подтверждает снижение уровня рентабельности. По отдельным районам характерна тенденция убыточности работы подрядных организаций. Это зависит и от уровня поставленной сметно-договорной работы в регионе, и от уровня хозяйствования строительных организаций.

Структура изменения затрат на производство подрядных работ (по элементам затрат) в строительных организациях некоторых регионов России (в % от общего объема затрат) характеризуется данными табл. 2.4.

По данным Госкомстата РФ, средние цены на строительные материалы и конструкции по регионам РФ в 1999 г. имеют значительный разброс, что влияет на общие затраты и стоимость строительства. Так, стоимость 1 куб. м бетона товарного колеблется от 459,5 руб. в Северо-Кавказском районе и 240 руб. в Калининградской области до 1131,4 руб. в Дальневосточном округе. Разброс стоимостных показателей на другие материалы между регионами составляет от 1,5 до 3 раз.

Очевидно, что цены на те или иные материалы зависят от наличия в данном регионе запасов сырья по нерудным материалам или глин для кирпича либо от наличия предприятий, которые выпускают строительные материалы и конструкции.

Окончание табл. 2.4

Однако большую долю в стоимости строительных материалов и конструкций занимают транспортные расходы.

Средние цены на строительные материалы и конструкции по регионам РФ в 1998 г., по данным Госкомстата РФ, отображены в табл. 2.5.

Таблица 2.5 Составляющие стройматериалов по регионам Российской Федерации

Доля транспортных расходов в цене приобретенных материалов и конструкций по регионам РФ отражена в табл. 2.6.

Таблица 2.6 Доля транспортных расходов в цене стройматериалов по регионам Российской Федерации снижение затрат на амортизацию основных фондов по России и другим регионам в 1,5–1,7 раза, а по Москве – в 3 раза, это подтверждает, что ассигнования на поддержание основных фондов и их восстановление в строительном комплексе уменьшаются, основные фонды, в том числе и строительная техника, устаревают;

очень низкая доля материальных затрат по Красноярскому краю по сравнению с показателями в целом по России и по другим регионам (на 19 % ниже) и высокая доля затрат на оплату труда (на 38 % выше);

наиболее высокий уровень материальных затрат в общем объеме затрат в строительстве в 1998 г. в Москве (60,1 %), в Саратовской области (61,0 %) и в Омской области (61,7 %), т. е. выше, чем в целом выше, чем в целом по России, на 12–15 %, что свидетельствует о применении более дорогостоящих материалов в строительстве по сравнению с другими регионами.

Рентабельность строительных организаций в некоторых регионах с 1994 г. по 1998 г. характеризуется данными табл. 2.7.

Как видно, рентабельность строительных организаций России с 1994 г. по 1998 г. снижается, а в некоторых регионах, как, например, в Калмыкии, она снизилась до отрицательных показателей, в Тульской области в 1998 г. она составила всего лишь 1 %.

Таблица 2.7 Показатели рентабельности строительных организаций по регионам Российской Федерации

Затраты на производство работ проектно-изыскательских организаций всех форм собственности приведены в табл. 2.8.

Таблица 2.8 Затраты проектно-изыскательских организаций по регионам Российской Федерации

Структура затрат на производство работ по элементам в проектно-изыскательских организациях в 1993 и 1998 гг. представлена в табл. 2.9.

Следует отметить, что в структуре затрат на проектно-изыскательские работы с 1993 по 1998 гг. в целом по РФ, Центральному району и по Москве доля оплаты труда сократилась на 17 %, отчисления на социальные нужды – на 7 %, а доля амортизации основных фондов увеличилась в 5,4 раза. Это подтверждает удорожание материалов, а увеличение доли амортизации объясняется приобретением оргтехники и компьютеров для совершенствования этих работ.

Таблица 2.9 Структура затрат проектно-изыскательских организаций по элементам работ

Как следует из анализа данных о состоянии строительства в России, одной из основных причин столь быстрого падения объемов строительства является дефицит инвестиционных ресурсов, а также чрезмерно быстрый процесс приватизации. Это, в свою очередь, привело к ускоренному, зачастую ничем не обоснованному и неконтролируемому росту стоимости строительства. Удорожание стоимости строительства привело к образованию большого объема незавершенного строительства, которое на конец 1999 г. достигло стоимости около 1 трлн. руб. Из-за высокой стоимости строительства жилья и низкой покупательной способности населения, в том числе нуждающегося в приобретении этого жилья, образовался большой объем нереализованных квартир на первичном рынке жилья.

Таким образом, снижение стоимости строительства жилья является одной из первостепенных задач в строительном производстве.

Быстрый рост экономики в Китае, удельный вес которой достиг 10 % мирового уровня (для сравнения: в США этот показатель составляет 22 %), эксперты и специалисты объясняют прежде всего лидирующим развитием строительства, внимательным отношением государства к этому сектору народного хозяйства, и, наоборот, обвальное падение объемов строительства в России эксперты объясняют чрезмерно быстрым процессом приватизации. В что цели развития строительного сектора стран ЕС и США на ближайшие 20–25 лет заключаются в снижении стоимости строительства на 30 %, сокращении сроков возведения объектов на 50 %, уменьшении количества отходов и загрязнения окружающей среды на 50 %.

Эти тенденции в определенной мере могут быть ориентиром и для отечественного инвестиционно-строительного комплекса, для формирования приоритетных направлений научно-технического развития строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Исходя из складывающейся ситуации в рыночных условиях, стоимость недвижимости в перспективе будет изменяться, главным образом в сторону удорожания. В связи с продолжающимся ростом цен на топливо и электроэнергию (что неизбежно отразится на перерабатывающих отраслях экономики) будет увеличиваться стоимость строительных материалов и санитарно-технического оборудования. За счет этого фактора будут увеличиваться и транспортные расходы, поскольку увеличение стоимости топлива напрямую связано с увеличением стоимости транспортных расходов.

В табл. 2.10 приведены прогнозируемые затраты на строительное производство на период до 2005 г.

Таблица 2.10 Прогнозируемые затраты на строительное производство

Как указано в табл. 2.10, в связи с прогнозируемым ростом стоимости строительных материалов несколько снижается процентная доля некоторых статей затрат на строительное производство – оплаты труда, отчислений и амортизации. Это объясняется лишь тем, что в общих затратах увеличивается доля стоимости материальных затрат, а оплата труда и затраты по другим статьям в абсолютных показателях могут и не снижаться. Тем более что за счет применения более качественных материалов и изделий, повышения механовооруженности строительства, будет увеличиваться производительность труда и выработка в натуральных показателях.

В связи с прогнозируемым ростом стоимости материальных затрат в строительном производстве по указанным выше причинам одной из главных задач является недопущение значительного увеличения на рынке общей стоимости объектов недвижимости, и в первую очередь, жилых квартир, т. к. покупная способность большей части населения страны очень низкая.

Снижение стоимости строительства жилья должно обеспечиваться за счет исключения необоснованных затрат на производство, полного исключения обложения жилищного строительства налогом на добавленную стоимость, совершенствования проект-но-изыскательских работ и общего улучшения организационно-хозяйственной деятельности строительных организаций.

Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно, более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.

Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.

Систему законодательства образуют различные законы, а также иные нормативные правовые акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости (прил. 6).

Источники права подразделяются на две основные группы:

– федеральные законы в сфере недвижимости и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;

– законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.

Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ.

В Конституции РФ решаются вопросы компетенции РФ и ее субъектов по жилищному и гражданскому законодательству. Так, по Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ.

Исходя из этого, жилищные отношения могут регулироваться как актами РФ, так и актами субъектов РФ. Конкретное разграничение полномочий между РФ и ее субъектами в жилищной сфере можно определить путем анализа законодательства, договоров России с субъектами Федерации, конкретных правоотношений.

Причем законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в РФ, действует Федеральный закон (ч. 5 ст. 76 Конституции РФ).

Жилищный кодекс (ЖК), другие федеральные законы регламентируют жилищные отношения, которые согласно ст. 72 Конституции РФ являются предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ. Поэтому ЖК и федеральные законы выступают одновременно в качестве правовой базы, на основе которой принимаются законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ. Исходя из конституционных положений, законодательство в РФ в сфере недвижимости развивается как сложная система, в которой в качестве системообразующих законов выступают Конституция РФ, федеральные законы (например, «Об основах федеральной жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), Жилищный кодекс РФ и другие акты.

В то же время законодательство в сфере недвижимости невозможно рассматривать как систему только одних законов в узком смысле, в состав указанного законодательства должны включаться и другие нормативные правовые акты, что вытекает из ст. 76 Конституции РФ, согласно которой по предметам совместного ведения издаются не только федеральные законы, но и «принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации».

В состав жилищного законодательства, кроме законов и других нормативных актов гражданско-правового, финансового характера, входят также законы и другие нормативно-правовые акты, определяющие компетенцию органов исполнительной власти – правительства РФ, министерств и других федеральных органов управления, предприятий, учреждений, организаций в области управления государственным и муниципальным жилищным и другими фондами, организации эксплуатации и ремонта жилищного фонда и др.

Новый ГК содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ). В 1983–1995 гг. жилищное законодательство России развивалось отдельно от гражданского законодательства.

Согласно ст. 288 ГК РФ собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т. е. для проживания собственника и членов его семьи. ГК РФ одновременно устанавливает также, что жилые помещения могут сдаваться для проживания других граждан на основании договора.

Вторая часть ГК РФ включает гл. 35 «Наем жилого помещения», посвященную общему регулированию найма жилого помещения, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах. Вместе с тем в ГК РФ прямо признается существование жилищного законодательства как отрасли законодательства. Это вытекает из Конституции РФ, в которой упоминается отдельно гражданское законодательство (п. «о» ст. 71) и жилищное законодательство (п. «к» ст. 72).

Из этого следует, что гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением как жилыми, так и нежилыми помещениями (см. раздел 4).

В ГК РФ (ст. 3) понятие «гражданское законодательство» используется в узком смысле – имеются в виду только федеральные законы. Иные нормативные правовые акты выведены за пределы понятия «гражданское законодательство». В ст. 3 ГК РФ говорится, что «нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ». Из этого следует, что, во-первых, отношения в сфере недвижимости, которые регулируются нормами ГК, являются предметом ведения РФ, поскольку само гражданское законодательство относится к предметам ведения Федерации; во-вторых, нормы, содержащиеся в актах законодательства в сфере недвижимости и носящие гражданско-правовой характер, должны соответствовать положениям ГК РФ, если иное не предусмотрено законом.

В целом федеральные законы являются источниками правового регулирования. Так, среди федеральных законов особое место занимает Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», принятый 24 декабря 1992 г. Данный закон является важнейшим политико-правовым актом, призванным обозначить основные направления жилищной политики. Этот Закон определяет наиболее важные, общие начала правового регулирования разнообразных жилищных и связанных с ними иных общественных отношений, которые подлежат конкретизации в нормах и актах жилищного, а также земельного, гражданского, административного и иного законодательства.

Закон от 24 декабря 1992 г. определяет основные принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.

Законом также расширены возможности развития частной собственности в жилищной сфере, установлено право частной собственности на недвижимость или ее часть, а также предусмотрены возможности для развития долгосрочного кредитования индивидуального и кооперативного строительства. В Закон включена ст. 19 «Приобретение гражданами жилья в частную собственность», в соответствии с которой граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости многими способами.

Предусмотрена также возможность перехода объектов жилищной сферы из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством. Последнее обстоятельство является важным компонентом в системе реализации конституционного права на жилище, расширяя права собственников жилых домов и жилых помещений.

В Законе урегулированы также отношения найма жилья, обмена жилыми помещениями (ст. 17, 20), включены нормы, посвященные регулированию земельных отношений: строительству, содержанию и ремонту жилья, налогово-кредитной поддержке жилищной реформы (ст. 22–28) и др.

Жилищный кодекс РФ включает почти все жилищно-правовые нормы, содержащиеся ранее ГК РСФСР (глава «Наем жилого помещения»), а также содержит много новых норм, соответствующих периоду принятия Кодекса и введения его в действие.

Жилищный кодекс является наиболее полным и кодифицированным законодательным актом, регулирующим достаточно полно и конкретно соответствующие жилищные отношения в России, в нем собраны воедино правовые нормы, систематизированные по отдельным институтам жилищного законодательства.

Однако нормы ЖК регулируют в основном отношения, складывающиеся в связи с пользованием жилыми помещениями. Вопросу регулирования жилищных отношений в частном и других жилищных фондах в Кодексе уделяется недостаточно внимания, в нем не нашли отражения появившиеся разнообразные формы приобретения жилья в собственность. После принятия ЖК был издан целый ряд новых жилищных законов, появились новые понятия, которые не включены в Кодекс (например, понятие «частный жилищный фонд», «приватизация» и др.).

Особое место занимает Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г. Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, определяет правовые, социальные, экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.

Вступление граждан в права собственности на жилье дает им возможность эффективно вкладывать свои средства, выступать со своей недвижимостью на рынке жилья, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем. Закон подробно определяет, как и в каком порядке, с соблюдением каких правил производится приватизация жилья.

Одним из наиболее важных федеральных законов, принятых за последнее время, является Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ, принятый Государственной Думой РФ 17 июня 1997 г. и одобренный Советом Федерации 3 июля 1997 г.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Законодательство РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имуществ и сделок с ним состоит из ГК РФ, указанного Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ. Субъекты РФ принимают правовые нормативные акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является обязательной для всех субъектов, действующих на рынке недвижимости, и проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

ГК сориентирован на создание в стране государственной системы регистрации прав на недвижимость европейского типа:

«Права собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации» (ст. 131). Ту же формулировку можно увидеть и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако Российское государство сегодня не в состоянии обеспечить формирование объектов недвижимости (их физическое и юридическое обособление, выделение из всей массы недвижимости) в массовых масштабах, а потому не может гарантировать, что система регистрации прав на недвижимость способна защитить права приобретателей недвижимости от исков третьих лиц.

В качестве генерального направления выбрано создание в стране кадастровой системы, но фактически в настоящее время можно говорить лишь о постепенном формировании системы кадастра по мере поступления недвижимости в рыночный оборот. Именно по такому пути идет становление кадастра в Москве, Санкт-Петербурге и других субъектах Федерации. Это самый реальный вариант его создания, требующий весьма продолжительного времени для формирования его в полном объеме. Развернутая система регистрации только начинает формироваться, поэтому далеко не всегда регистрирующие органы обладают необходимой совокупностью информации, позволяющей дать однозначный ответ на все вопросы, возникающие по поводу прав на недвижимость, что влечет за собой увеличение времени, необходимого для проведения сделок, и одновременно существенно повышает риск.

В отличие от стран с развитыми системами регистрации прав на недвижимость и отлаженными процедурами перехода прав на недвижимость для российского рынка недвижимости характерны более высокие издержки проведения сделок.

Однако если система регистрации все же сформирована и процедура передачи прав однозначно определена и четко сформулирована, тем не менее проведение практически любой сделки с недвижимостью требует значительно больших затрат времени и средств на предварительное изучение объекта, на проведение процедур, связанных с передачей прав на недвижимость, чем при сделках с другими товарами.

Субъекты Федерации также принимают законы, регулирующие отношения в сфере недвижимости.

Например, в Москве принят ряд законов, регулирующих отношения, возникающие на рынке недвижимости. Так, действует постановление Правительства Москвы от 19 сентября 1995 г. № 782 «О московской городской программе „Жилище“». Программа разработана с целью формирования новых методов и форм долгосрочной жилищной политики, создающих правовые, экономические, социальные и организационные предпосылки для ускорения решения жилищной проблемы в Москве в условиях социально-ориентированной рыночной экономики путем стимулирования воспроизводства жилья. Программа представляет собой комплекс мероприятий по целенаправленному социально и экономически сбалансированному изменению форм и принципов хозяйствования, обеспечивающих реализацию концепцию новой жилищной политики на основе реформирования жилищной сферы.

Цель жилищной реформы состоит в поэтапном переходе к снижению уровня бюджетного дотирования жилищной сферы и создании эффективно функционирующей многосекторной, социально-ориентированной цивилизованной рыночной среды при условии реализации спроса на частное и социальное жилье, роста качества предоставленных населению жилищно-коммунальных услуг, соблюдения принципов социальной приемлемости.

Кроме того, распоряжением мэра Москвы от 26 сентября 1995 г.№ 516-РМ «Об упорядочении управления имущественным комплексом г. Москвы» упорядочено управление имущественным комплексом Москвы, осуществлена координация деятельности департаментов и управлений правительства Москвы.

На рис. 2.3 приведены основные законодательные акты в сфере недвижимости, которые имеют отношение как в недвижимости в целом, так и к строительной отрасли, создающей недвижимость.

В системе законодательно-правовых актов особое место занимают жилищное право и акты, регулирующие сами жилищные отношения, а также связанные с жилищным строительством.

Рис. 2.3. Законодательные акты в сфере недвижимости

Как известно, решение жилищной проблемы является одной из важнейших задач Российского государства и общества.

Жилище является главнейшим материальным условием жизни человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом и т. д. потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т. е. носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и т. д.

Жилищная реформа, развитие рынка жилья и жилищного строительства являются важнейшими условиями перехода к новым социально-экономическим отношениям.

Основой жилищной реформы в России является поэтапный переход от непосредственного выполнения государством функций финансирования, строительства, распределения жилищного фонда, а также функций собственника этого фонда к обеспечению правовых и экономических предпосылок и стимулов для формирования рыночных отношений в жилищной сфере. Регулирование жилищных отношений имеет довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства. Все это повышает необходимость углубленного изучения и освоения основных жи-лищно-правовых и иных правовых категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.

Жилищное право – это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. Жилищное законодательство имеет своей задачей регулирование жилищных отношений (ст. 2 ЖК РФ). В преамбуле Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» также говорится, что закон устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений.

Таким образом, предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения».

По смыслу закона жилищные отношения – это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по строительству, управлению и эксплуатации жилищного сектора экономики.

Общественные отношения, которые по принятой Жилищным кодексом терминологии являются жилищными, имеют ту характерную особенность, что они складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жилище, включенное в установленном порядке в состав жилищного фонда, предназначенное для проживания. Наличием такого специфического объекта регулирования общественных отношений-жилищное законодательство отличается от других отраслей законодательства и права.

Как замечает Ю.К. Толстой, действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, к которым применяются различные методы правового регулирования, хотя указанные отношения и подпадают под собирательное понятие «жилищные отношения». Их регулирование происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм.

Жилищные отношения можно разделить на следующие основные группы:

1. Отношения по найму жилых помещений на основании договора найма либо пользования жилыми помещениями по иным основаниям (иному договору, членству в жилищном кооперативе и др.). Отношения пользования жилыми помещениями – сердцевина жилищных отношений вообще, поскольку именно в них реализуется конкретная потребность гражданина в жилом помещении.

Отношения пользования жилыми помещениями регулируются главным образом нормами гражданско-правового характера.

2. Жилищные отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями. Субъектами этих отношений, с одной стороны, являются граждане, которые обращаются с просьбой о предоставлении им жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий, а с другой – государственные органы, органы местного самоуправления, предприятия, учреждения, организации, которые правомочны решать вопросы о предоставлении жилых помещений как собственники или уполномоченные на то организации.

Жилищные отношения этого вида регулируются главным образом нормами административно-правового характера, а в некоторых случаях (например, при предоставлении жилого помещения члену ЖК или ЖСК) – гражданско-правового характера.

3. Жилищные отношения по пользованию служебными жилыми помещениями, общежитиями, другими специализированными жилыми помещениями (жилыми домами), т. к. пользование этими объектами не имеет цели постоянного проживания граждан в них.

4. Жилищные отношения, возникающие в области строительства жилья, управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного фонда.

Жилищные отношения этого вида носят в основном характер управленческих и стоимостных решений, поэтому регламентируются нормами административного, финансового, налогового, земельного права. Вместе с тем часть этих отношений, связанных со строительством и ремонтом жилых помещений, может регулироваться нормами гражданско-правового характера.

Система отношений по управлению жилищным фондом включает:

отношения по государственному управлению в области использования и обеспечения сохранности жилищного фонда;

отношения по непосредственному управлению отдельными объектами жилищного фонда, осуществляемому министерствами, государственными комитетами и другими ведомствами и организациями, которым принадлежат соответствующие жилищные фонды, а также образуемыми ими органами управления;

отношения по государственному учету жилищного фонда и государственному контролю за его использованием и сохранностью.

Отдельную группу управленческих отношений образуют отношения, связанные со строительством и передачей жилых домов одним органом управления другому, с исключением жилых домов из состава жилищного фонда, с приватизацией жилых помещений и др. В этих случаях соответствующие государственные и общественные органы управления выступают в качестве либо субъектов имущественных прав, либо носителей государственно-властных полномочий по управлению объектами жилищного фонда.

5. Отношения, возникающие в связи со строительством и приобретением в собственность жилого дома или части его, которые регламентируются нормами административно-правового характера, земельного права и отчасти гражданского права.

Термин «жилищное право» может трактоваться в узком и широком смыслах.

Жилищное право в узком смысле традиционно понимается как часть гражданского права, совокупность норм гражданско-правового характера, регулирующих отношения пользования жилыми помещениями, проживание в них. Эти отношения являются ядром жилищных отношений, главным компонентом их содержания.

Жилищное право в широком смысле – комплексная отрасль, в которой объединены нормы и правовые института гражданского, административного и других отраслей права. Понятие жилищного пава в широком смысле сформулировано на базе содержания и смысла жилищных законов – ЖК РФ, Основ жилищного законодательства РФ, Законов РФ «Об основах федеральной жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в которых жилищные отношения как предмет жилищного права охватывают разнообразные виды этих отношений, а не только отношения пользования жилыми помещениями и отношения, возникающие в процессе реализации права на жилище.

Комплексный характер жилищного права заключается в том, что оно объединяет не только нормы гражданско-правового характера, но также и другие нормы – административно-правового, земельно-правового, финансово-правового характера.