Согласно ст. 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. № 395-I «О банках и банковской деятельности» процентные ставки по кредитам, вкладам (депозитам) и комиссионное вознаграждение по операциям устанавливаются кредитной организацией по соглашению с клиентами, если иное не предусмотрено федеральным законом. Кредитная организация не имеет права в одностороннем порядке изменять процентные ставки по кредитам, вкладам (депозитам), комиссионное вознаграждение и сроки действия этих договоров с клиентами, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом или договором с клиентом. Поэтому будьте внимательны, читая договор. Изменить его вам вряд ли удастся. Но по крайней мере будете готовы к тому, что процентная ставка по какой-либо причине неожиданно возрастет.

Хотя в отношении ставок по ипотечным кредитам сейчас принято говорить не о подорожании ипотечного кредита, а, наоборот, о том, что он начинает понемногу дешеветь.

В некоторых случаях снижается первоначальный взнос, в других – процентная ставка.

Определенный риск кредитной организации при этом присутствует. Ведь ипотечные кредиты являются долгосрочными и выдаются, в основном, на длительное время – до 20 лет. И если через несколько лет квартиры подешевеют, а заемщик прекратит выполнять свои обязательства по договору ипотеки, то банк будет вынужден в процессе обращения взыскания на квартиру реализовывать ее с целью возместить из ее стоимости недополученные проценты и оставшуюся невыплаченной сумму кредита. Вот тогда банк может не получить обратно свои деньги или получить их не в полном объеме.

Если говорить о настоящем моменте, то те банки, которые сейчас сделали несколько доступнее свои программы и привлекли тем самым дополнительное число клиентов (например, немного снизили размер предварительного взноса), получили более высокий доход.

Причиной этому стало постепенное, но равномерное повышение цен на рынке недвижимости. Они стабильно растут на 2–3% в месяц.

В связи с тем, что процентная ставка по ипотечному кредиту несколько снизилась, заметно недовольство тех заемщиков, кто оформил свой кредит ранее. Ведь их процентные ставки пересматриваться уже не будут.

Некоторые специалисты, в частности, эксперты банка DeltaCredit считают, что ставки по ипотечным кредитам на сегодняшний день в реалиях российской экономики уже достигли своего минимума. Дальнейшее снижение процентных ставок вряд ли возможно, хотя, чтобы снижать ставку по кредитам, нужно уменьшать стоимость привлечения средств и операционные расходы. При использовании этих реальных экономических рычагов ставки все же могут снижаться.

Какой же вывод можно сделать?

Проценты по ипотечным кредитам в перспективе должны понемногу, но стабильно снижаться. Так как спрос покупателей жилья превысит его предложение на рынке недвижимости, цены на нее должны будут возрасти (что и происходит сейчас). Поэтому некоторые из тех лиц, которые намерены улучшить свои жилищные условия, рассуждают следующим образом. Не желая брать кредит и платить по нему проценты, они ждут снижения этих процентных ставок в ближайшем будущем, но законы рынка действуют против них.

По данным статистики и мнению крупных риэлтерских фирм в 2003 г. стоимость жилья в Москве выросла на 30 %, в 2004 г. – на 15–20 %, причем тенденция роста сохраняется и в настоящее время.

Как сказано, в связи с доступностью получения ипотечных кредитов подорожание недвижимости будет происходить и дальше.

Проценты по ипотечному кредиту рассчитываются от той суммы, которую вы возьмете на приобретение недвижимости. Так как недвижимость подорожает, то процент (пусть немного меньший, чем сейчас, к примеру, на 1–2%) вы будете платить от значительно большей суммы (если недвижимость подорожает, например, на 15 %). Поэтому специалисты считают, что для заемщика выгоднее получить ипотечный кредит под более высокий процент сегодня, чем под несколько заниженный – завтра.

Обратимся к компетентному мнению специалистов.

1. Руководитель службы ипотечного кредитования корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Лев Плецельман считает, что на сегодняшний день величина первоначального взноса по кредиту составляет от 5 до 30 % стоимости квартиры. Нижнее значение (5–10 %) встречается в небольшом количестве специализированных программ для конкретных слоев населения, например, для молодых семей. Величина первоначального взноса при российских так называемых «черных» и «серых» зарплатах – это некоторый интегральный показатель серьезности намерений заемщика, его возможности отдавать часть доходов на накопление или на погашение кредита. Большинство программ и банков требуют первоначальной взнос в размере 15–30 % стоимости приобретаемого жилья, и, на мой взгляд, на ближайший период падение этого показателя ниже 15–20 % для широких слоев населения маловероятно. Однако возможно появление спецпрограмм для очередников, военнослужащих и т. п. с дотацией первоначального взноса за счет различных фондов и бюджета.

По развитию ипотечного кредитования регионы страны значительно отличаются друг от друга. Обратимся к мнению специалистов.

Директор ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» Александр Комаров считает, что рост стоимости квадратного метра жилья в России и, в частности, в Свердловской области продолжается, и ипотечное кредитование в какой-то мере стимулирует этот процесс. Это мнение было высказано на Всероссийском совещании по развитию ипотеки. Изначально появление ипотеки способствовало росту спроса на жилье, и при отсутствии действенных мер, направленных на увеличение строительства нового доступного жилья, дальнейшее повышение спроса на ипотеку вызовет еще больший рост цен. В результате количество граждан, которые смогут рассчитывать на улучшение жилищных условий с помощью ипотеки, будет сокращаться.

В Красноярском крае во время пресс-конференции заместитель генерального директора Красноярского фонда жилищного строительства Сергей Бердоусов обрисовал возможные риски в ипотечном строительстве. По мнению чиновника, минимизировать все возможные проблемы возможно лишь в случае вступления в государственную программу ипотечного жилищного кредитования. «Анализ показал, что никакой другой ипотеки, кроме государственной, в мире не существует», – заявил Бердоусов.

Директор центра ипотечных программ «МИЭЛЬ» компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Елена Панова считает, что значительных изменений в составе банковских ипотечных продуктов за последнее время не отмечалось. Процентную ставку за пользование кредитом банки устанавливают в зависимости от того, на каком рынке покупается объект недвижимости. Так, ипотечный кредит для приобретения квартиры в новостройке может быть предоставлен под 11–18 % годовых в валюте, тогда как на вторичном рынке ставки несколько ниже – 9–15 %. Собственные средства заемщика при покупке квартиры на вторичном рынке с помощью ипотеки должны составлять не меньше 10–20 %. Большая часть банков предоставляет кредиты на приобретение объектов только вторичного рынка. Тем не менее, некоторые финансово-кредитные учреждения постепенно выходят на рынок новостроек: к примеру, Сбербанк и Райффайзенбанк предлагают программы кредитования покупки квартир в строящихся домах с объемом минимального первоначального взноса 10–30 %.

Специалистов рынка ипотечного кредитования беспокоят проблемы, связанные с относительно небольшим уровнем кредитования населения в сфере приобретения жилья.

В связи с этим интересны выводы вице-президента Ассоциации банков Северо-Запада Виктора Титова. По его словам ипотечное кредитование тормозят в первую очередь две причины.

Первая – существенный разрыв между уровнем доходов населения и стоимостью жилья. В настоящее время даже 30 %-ный первоначальный взнос для большинства граждан России неподъемен. К этому надо добавить, что нынешние ставки кредитования увеличивают стоимость квартир, приобретаемых по ипотечной схеме, примерно в два раза. Последнее, конечно, в условиях инфляции и роста цен на жилье можно обойти, объясняя клиенту, что если он будет копить деньги, то через 10–15 лет квартира будет стоить не в два, а в десять раз дороже. И он, глядя на то, что происходит на рынке жилья, поверит. Но только денег на первый взнос у тех самых 30 % россиян, которые должны по идее претендовать на ипотечный кредит, все равно нет. «За границей, даже в благополучных странах, государство субсидирует часть процентной ставки по ипотечному кредиту (в Австрии, к примеру, 5–6 %). А у нас оно этого нет. Значит, и на существенное снижение ставки рассчитывать не приходится», – говорит Виктор Титов.

Вторая причина, по которой, по мнению вице-президента АБСЗ, не приходится рассчитывать на серьезное изменение к лучшему в ипотечном кредитовании – отсутствие у российских банков «длинных» денег. Потому и на ипотечном рынке игроками выступают либо банки с государственным участием, либо те, кто имеет доступ к иностранным финансовым ресурсам.

Свое мнение по этому вопросу высказывают и строители. Генеральный директор одного из санкт-петербургских строительных холдингов Денис Тихонов утверждает, что нынешняя ипотека не даст существенного притока инвестиций в строительную отрасль, так как ставка кредитования очень высока для потенциального инвестора. Люди готовы заключать договоры ипотеки (объемы сделок по ипотеке на настоящий момент около 1,5–2 %), но их доля в финансировании строительства в ближайшее время вряд ли вырастет. Риск ипотечного кредитования не уменьшился. Более того, некоторые из новых законов переносят риски с физических лиц – инвесторов на застройщиков и банки. Это не будет способствовать улучшению условий кредитования, поскольку банковская сфера на данный момент не готова принять на себя часть этих рисков. Кроме того, даже страхование договоров, судя по законам, носит рекомендательный характер, что также не добавляет уверенности ни одной из сторон, участвующих в процессе.

По мнению многих специалистов, единственный путь развития ипотеки в России – снижение ставки кредитования. Но для обеспечения этого условия российским банкам необходимо снижение ставки рефинансирования. Альтернатива этому видится в выходе на рынок ипотеки западных банков с их низкими ставками.

Генеральный директор агентства «Держава» Антон Голышев говорит, что появились заемщики, которые рассматривают ипотеку как бизнес. Они покупают квартиру, делают ремонт и сдают ее в аренду. Выплата сумм по кредиту компенсируется арендной платой, и в итоге квартира приобретается, по сути, за первоначальный взнос. Возможно и получение чистого дохода. Фора-банк даже предлагает специальный кредит «Рантье» и не возражает, если заемщик официально сдает квартиру в аренду.

Очень интересны результаты опроса общественного мнения, проведенного одним из агентств недвижимости. По его данным большинство (58 %) граждан считают основной причиной неразвитости ипотеки в России слишком большую процентную ставку; 25,5 % считают виновником широкое распространение системы «серых» зарплат, которые не позволяют людям подтвердить гражданам свой доход и получить необходимый официальный кредит, который они в силах возвратить; 12 % считают, что сроки погашения очень малы. При этом 3 % опрошенных уверено, что ипотека просто не нужна, а 1,5 % – считают, что в данной сфере все обстоит просто хорошо.

По мнению главного специалиста отдела ипотечного кредитования департамента розничного бизнеса Банка Москвы, ипотека в России, без сомнения, будет развиваться в том же направлении, что и весь западный ипотечный рынок, и наступит время, когда покупку жилья без использования кредитного инструмента будет просто невозможно себе представить. Перспективы высоки. Другое дело, что рынок ипотеки в нашей стране еще очень молод, и за последние 4–5 лет он кардинально меняется. Существенно меняются условия кредитования, сроки выдачи кредитов, ставки. И дальше будет изменяться семимильными шагами.

О стремительном росте ипотечного кредитования говорят и эксперты банка DeltaCredit. Происходит это прежде всего за счет улучшения макроэкономической ситуации в России, повышения платежеспособного спроса населения, а также благодаря необходимости освоения новых сегментов финансового рынка, – считает управляющий директор по банковским операциям DeltaCredit банка Лора Файнзилберг. Кроме этого, на развитие ипотечного рынка существенное влияние окажет поддержка со стороны правительства РФ, которое отводит важное значение данному вопросу в своих планах экономического развития России.

О том, что законодательные инициативы правительства сыграли свою положительную роль для развития ипотеки, говорят почти все эксперты. Во многом новые законы решают те проблемы законодательства, которые были выявлены участниками рынка ипотечного кредитования в процессе их работы. В законах нашли отражение такие моменты, как отмена обязательного нотариального удостоверения ипотеки, укрепление института добросовестного приобретателя, упрощение процедуры, связанной с обращением взыскания на заложенное имущество, признано, что имущество, составляющее ипотечное покрытие, выводится из конкурсной массы организации-должника и т. п.

Мнение же Павла Комолова, андеррайтера «Независимого Бюро Ипотечного Кредитования», противоположно: «Необходима доработка существующей законодательной базы, которая облегчила бы выпуск и свободное обращение пулов ипотечных ценных бумаг. Необходимы четкие и жесткие законы, предусматривающие различные меры ответственности, как для банков, так и для заемщиков. Ничто не оказывает столь сильного влияния на ставки, как риски. В США, например, существует такая государственная организация, как FHA (Federal Housing Administration). Банки, ею аккредитованные, обязывают своих клиентов перечислять в FHA 0,5 % от суммы полученного кредита. В случае если клиент не может погасить кредит, а его квартиру в свою очередь не могут продать с аукциона, недвижимость передается во владение FHA. Организация возвращает банку невыплаченный кредит и уже по своему усмотрению распоряжается объектом. Наличие государственного гаранта выгодно и банкам, они максимально снижают свои риски, и государству, так как прецедентов, когда квартира не продается с аукциона, крайне мало, а 0,5 % „капает“ с каждого выданного кредита».